山東省房地產(chǎn)金融季度跟蹤研究報告（2013年第一季度）

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正文目錄 2
圖表目錄 6
第一章  2013年一季度山東省地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 10
一、一季度全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 10
（一）工業(yè)生產(chǎn)增速總體平穩(wěn)，企業(yè)利潤恢復(fù)性增長 10
（二）固定資產(chǎn)投資較快增長，房地產(chǎn)銷售大幅增加 11
（三）市場銷售穩(wěn)定增長，餐飲銷售增速有所回落 12
（四）進(jìn)出口增速回升，貿(mào)易順差增加 12
（五）居民消費(fèi)價格漲幅回落，工業(yè)生產(chǎn)者價格同比下降 13
（六）居民收入繼續(xù)增長，農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn) 13
（七）貨幣供應(yīng)量穩(wěn)定增長，新增貸款同比多增 14
二、一季度山東省宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析 14
（一）工業(yè)生產(chǎn)開局良好，企業(yè)效益平穩(wěn)增長。 14
（二）固定資產(chǎn)投資較快增長，商品房銷售狀況較好。 14
（三）市場銷售基本穩(wěn)定，主要商品銷售興旺。 15
（四）對外貿(mào)易低速增長，利用外資狀況良好。 15
（五）財政收支平穩(wěn)增長，金融市場運(yùn)行穩(wěn)健。 15
（六）就業(yè)形勢基本穩(wěn)定，居民收入水平穩(wěn)步提升。 15
（七）居民消費(fèi)價格保持平穩(wěn)，工業(yè)生產(chǎn)者價格同比下降。 16
三、一季度全國信貸金融環(huán)境分析 16
（一）M2首超百億，預(yù)期全年通脹壓力大 16
（二）一季度信貸需求旺盛 18
四、一季度房地產(chǎn)行業(yè)政策分析 19
（一）一季度全國房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀 19
（二）一季度山東省房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀 24
五、全國70個大中城市房價上漲情況分析 26
（一）新建商品住宅：超7成城市房價環(huán)比上漲 26
（二）二手住宅：價格上漲城市進(jìn)一步增加 28
第二章  2013年一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展趨勢分析 30
一、土地市場結(jié)構(gòu)分化趨勢明顯 30
（一）地方政府把城鎮(zhèn)化當(dāng)救星，2013年土地供給或增加 30
（二）土地市場結(jié)構(gòu)分化趨勢明顯 33
二、全國70個大中城市房價上漲情況分析 37
（一）新建商品住宅：超7成城市房價環(huán)比上漲 37
（二）二手住宅：價格上漲城市進(jìn)一步增加 39
三、新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型 42
（一）國務(wù)院稱抓緊制定城鎮(zhèn)化中長期發(fā)展規(guī)劃，城鎮(zhèn)化核心問題梳理 42
（二）新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型給銀行帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn) 44
第三章  2013年一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險分析 50
一、樓市政策風(fēng)險分析 50
（一）政府工作報告再提調(diào)控，十年九調(diào)房價愈高 50
（二）國務(wù)院擬建社會誠信平臺，不動產(chǎn)將統(tǒng)一登記 55
（三）多地進(jìn)行房產(chǎn)稅前期準(zhǔn)備，開征時點(diǎn)仍未定 57
（四）調(diào)控組合拳為市場降溫，二季度樓市成交有望回落 60
二、樓市區(qū)域風(fēng)險分析 63
（一）一線城市被指供求關(guān)系惡化 63
（二）宅地供應(yīng)計劃差別化 68
（三）零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)難言坦途 70
三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析 72
（一）一季度房地產(chǎn)貸款同比增長16.34% 72
（二）3月房地產(chǎn)信托再居榜首，信托轉(zhuǎn)型迫在眉睫 77
第四章  2013年一季度房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況分析 82
一、全國房地產(chǎn)企業(yè)季度監(jiān)測 82
（一）一季度龍頭房企業(yè)績?nèi)€飄紅 82
（二）強(qiáng)者愈強(qiáng)，行業(yè)集中度明顯提升 84
（三）龍頭房企2013年銷售目標(biāo)現(xiàn)分化，持續(xù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 84
（四）標(biāo)桿房企紛紛亮出商業(yè)地產(chǎn)路線圖 87
（五）龍頭房企拿地態(tài)度現(xiàn)分歧 90
二、山東房地產(chǎn)企業(yè)季度動態(tài) 93
（一）恒大加速布局山東二三線城市 93
（二）魯能清理十余地產(chǎn)公司 魯能置業(yè)資產(chǎn)縮水200億 94
（三）地產(chǎn)大鱷在青重金圈地版圖擴(kuò)大，中小房企無奈轉(zhuǎn)型 94
第五章 2013年1季度山東房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 97
一、2013年1季度山東房地產(chǎn)市場供給情況分析 97
（一）山東房地產(chǎn)完成投資情況分析 97
（二）山東房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)分析 99
二、2013年1季度山東房地產(chǎn)市場需求情況分析 101
（一）山東新建房屋銷售面積分析 101
（二）山東新建房屋銷售額分析 103
三、2013年1季度山東房地產(chǎn)市場價格變化情況分析 105
第六章 2013年1季度山東房地產(chǎn)細(xì)分市場分析 107
一、2013年山東土地市場分析 107
（一）土地市場長期供需分析 107
（二）土地市場短期供需分析 110
二、2013年1季度山東住宅市場分析 111
（一）山東住宅長期供需分析 111
（二）山東住宅短期供需分析 115
三、2013年1季度山東辦公樓市場分析 117
（一）山東辦公樓長期供需分析 117
（二）山東辦公樓短期供需分析 121
四、2013年1季度山東商業(yè)營業(yè)用房市場分析 123
（一）山東商業(yè)營業(yè)用房長期供需分析 123
（二）山東商業(yè)營業(yè)用房短期供需分析 127
第七章 2013年1季度山東房地產(chǎn)投資資金籌措情況分析 130
一、2013年1季度山東房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況分析 130
二、2013年1季度山東房地產(chǎn)開發(fā)到位資金來源分析 131
三、2013年1季度山東房地產(chǎn)開發(fā)到位資金充裕程度分析 132
第八章  2013年一季度山東省房地產(chǎn)行業(yè)授信機(jī)會與風(fēng)險分析 134
一、山東省房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析 134
（一）山東將加大對工程監(jiān)管力度，3至5年基本解決住房工程質(zhì)量通病 134
（二）山東建筑領(lǐng)域年內(nèi)開展檢查，重點(diǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控 134
二、山東省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與授信機(jī)會分析 135
（一）為農(nóng)民貸款買新房，山東新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供新思路 135
（二）山東推綠色建筑發(fā)展，購買綠色住宅可享貸款優(yōu)惠 135
（三）山東諸城推進(jìn)舊城改造 年內(nèi)改造13個重點(diǎn)片區(qū) 136
（四）山東敲定今年100個重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，青島三大項(xiàng)目入圍 136
（五）山東省物業(yè)類別授信機(jī)會分析 137
 
圖表目錄
圖表 1：2007年-2013年一季度GDP增長情況 10
圖表 2：2011年-2013年3月CPI指數(shù)變化情況 13
圖表 3：2010年-2013年一季度貨幣供給量 17
圖表 4：2013年一季度房地產(chǎn)行業(yè)政策一覽 19
圖表 5：新“國五條”主要內(nèi)容 21
圖表6：“國五條”實(shí)施細(xì)則重點(diǎn)內(nèi)容一覽 22
圖表7：個人售房所得稅征收的三種主要方式 23
圖表8：70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比變動情況 26
圖表9：70個大中城市新建商品住宅價格同比變動情況 27
圖表10：70個大中城市新建商品住宅價格平均變動情況 28
圖表11：70個大中城市二手住宅價格環(huán)比變動情況 29
圖表12：70個大中城市二手住宅價格同比變動情況 29
圖表13：2009年-2012年北京土地出讓金情況(單位：億元) 31
圖表14：2012年全國300城市成交住宅用地樓面地價前十位排行情況 33
圖表15：2012年房企合作拿地情況 34
圖表16：2012年十大重點(diǎn)城市住宅用地溢價水平變化情況 35
圖表17：70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比變動情況 37
圖表18：70個大中城市新建商品住宅價格同比變動情況 38
圖表19：70個大中城市新建商品住宅價格平均變動情況 39
圖表20：70個大中城市二手住宅價格環(huán)比變動情況 40
圖表21：70個大中城市二手住宅價格同比變動情況 40
圖表22：城鎮(zhèn)化核心問題 43
圖表23：《全國促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃綱要(2011-2020年)》要點(diǎn) 43
圖表24：城鎮(zhèn)化給商業(yè)銀行帶來的機(jī)遇 45
圖表25：各大銀行城鎮(zhèn)化信貸支持措施 46
圖表26：銀行城鎮(zhèn)化信貸授信建議 48
圖表27：十年九次調(diào)控樓市 51
圖表28：樓市調(diào)控四個階段 51
圖表29：2003-2012年北京及全國商品房銷售均價（單位：元/平方米） 53
圖表30：不動產(chǎn)登記范圍、機(jī)構(gòu)和法律體系 56
圖表31：各地房產(chǎn)稅準(zhǔn)備工作一覽 58
圖表32：上海、重慶房產(chǎn)稅重點(diǎn)一覽 59
圖表33：2013年一線城市銷售面積情況 61
圖表34：房地產(chǎn)調(diào)控組合拳 62
圖表35：2005年-2012年全國房企土地購置面積（單位：萬平方米） 63
圖表36：2005年-2012年全國商品房新開工、竣工、銷售面積（單位：萬平方米） 64
圖表37：2005年-2012年全國商品房、住宅投資額及銷售額情況（單位：萬元） 64
圖表38：2007年-2013年北京商品住宅存量情況（單位：套） 66
圖表39：2007年-2013年北京商品住宅供給及銷售情況（單位：套） 67
圖表40：2011-2013年土地供應(yīng)計劃（單位：萬公頃） 68
圖表41：部分省市2013年住宅用地供地計劃（單位：公頃） 69
圖表42：零售企業(yè)涉足商業(yè)地產(chǎn) 70
圖表43：我國一二線城市購物中心空置率情況 71
圖表44：金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額、增量及增速情況（單位：萬億元 %） 73
圖表45：金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額增速及增量占比情況 73
圖表46：金融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)、房產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長情況 74
圖表47：金融機(jī)構(gòu)保障房開發(fā)貸款余額增速及增量占比情況 75
圖表48：金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款余額及同比增長情況（單位：萬億） 76
圖表49：2013年3月信托資金投資領(lǐng)域（單位：億元） 77
圖表50：月度房地產(chǎn)信托成立產(chǎn)品的平均收益率及期限（單位：年） 78
圖表51：近期宏觀政策對房地產(chǎn)信托的影響 79
圖表52：2012年暴露產(chǎn)品兌付風(fēng)險的主要信托公司 81
圖表53：2013年一季度TOP10房企銷售金額情況（單位：億元） 82
圖表54：2013年一季度TOP10房企銷售金額情況（單位：億元） 83
圖表55：2013年一季度房企TOP10市場份額和銷售面積情況 84
圖表56：部分房企2012-2013年銷售目標(biāo)對比（單位：億元） 85
圖表57：部分房企2013年產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整情況 86
圖表58：房企多元化轉(zhuǎn)型 88
圖表59：萬科保利拿地情況及策略分析 91
圖表60：2011年2季度-2013年1季度山東房地產(chǎn)投資完成情況 97
圖表61：2011年2季度-2013年1季度山東房地產(chǎn)投資額增長情況 97
圖表62：2011年2季度-2013年1季度山東與全國房地產(chǎn)投資增速對比 98
圖表63：2011年2季度-2013年1季度山東房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 99
圖表64：2011年2季度-2013年1季度山東各季度房地產(chǎn)投資及住宅投資情況 99
圖表65：2011年2季度-2013年1季度山東房地產(chǎn)投資與住宅投資增長情況 100
圖表66：2011年2季度-2013年1季度山東各類新建房屋累計銷售面積情況 101
圖表67：2011年2季度-2013年1季度山東房屋銷售面積情況 101
圖表68：2011年2季度-2013年1季度山東房屋銷售面積增長情況 102
圖表69：2011年2季度-2013年1季度山東各類新建房屋累計銷售額情況 103
圖表70：2011年2季度-2013年1季度山東各類新建房屋銷售額情況 103
圖表71：2011年2季度-2013年1季度山東各類新建房屋銷售額增速趨勢 104
圖表72：2011年2季度-2013年1季度山東各類新建房屋銷售價格增長情況 105
圖表73：2011年2季度-2013年1季度山東各類新建房屋累計銷售均價趨勢 105
圖表74：2011年2季度-2013年1季度山東各類新建房屋銷售價格增速變化 106
圖表75：2006年-2013年山東土地購置與開發(fā)狀況 107
圖表76：2006年-2013年3月山東土地購置與開發(fā)情況 107
圖表77：2006年-2013年3月山東土地購置與開發(fā)增長情況 108
圖表78：2006年-2013年3月山東土地購置及增長情況 109
圖表79：2006年-2013年1季度山東土地購置與開發(fā)狀況 109
圖表80：2006-2013年1季度山東土地購置與土地開發(fā)情況 109
圖表81：2011年2季度-2013年1季度土地購置面積與增速情況 110
圖表82：2011年2季度-2013年1季度山東土地購置與土地開發(fā)情況 110
圖表83：2011-2013年各季度山東住宅竣工、新開工和銷售面積概況 111
圖表84：2006年-2013年各季度山東住宅新開工、竣工及銷售面積變化趨勢 112
圖表85：2006年-2013年各季度山東住宅新開工、竣工和銷售面積同比增長情況 112
圖表86：2006年-2013年各年1季度山東省住宅竣工及銷售情況 114
圖表87：2006年-2013年1季度山東住宅銷售與竣工情況對比 114
圖表88：2006年-2013年1季度山東住宅銷售與竣工面積增速 115
圖表89：2011年-2013年各季度山東住宅竣工及銷售情況 115
圖表90：2011年-2013年1季度山東住宅竣工與銷售面積季度分析 116
圖表91：2006-2013年各季度山東辦公樓竣工、新開工和銷售面積概況 117
圖表92：2006年-2013年1季度山東辦公樓新開工、竣工及銷售面積變化趨勢 117
圖表93：2006年-2013年各季度山東辦公樓新開工、竣工和銷售面積同比增長情況 118
圖表94：2006-2013年1季度山東辦公樓竣工及銷售情況 119
圖表95：2006年-2013年各年1季度山東辦公樓銷售與竣工情況對比 119
圖表96：2006年-2013年各年1季度山東辦公樓銷售與竣工增長情況 120
圖表97：2011年-2013年各季度山東辦公樓竣工及銷售情況 121
圖表98：2011年-2013年1季度山東辦公樓竣工與銷售面積情況 121
圖表99：2011年-2013年1季度山東辦公樓竣工與銷售面積增長情況 122
圖表100：2006-2013年各季度2013商業(yè)營業(yè)用房竣工、新開工和銷售面積概況 123
圖表101：2006年-2013年1季度山東商業(yè)營業(yè)用房竣工及銷售面積變化趨勢 123
圖表102：2006年-2013年各季度山東商業(yè)營業(yè)用房新開工、竣工和銷售面積增長情況 124
圖表103：2006年-2013年1季度山東商業(yè)營業(yè)用房竣工及銷售情況 125
圖表104：2006年-2013年各年1季度山東商業(yè)營業(yè)用房銷售與竣工情況對比 126
圖表105：2006年-2013年各年1季度山東商業(yè)營業(yè)用房銷售與竣工增長情況 126
圖表106：2011年-2013年各季度山東商業(yè)營業(yè)用房竣工及銷售情況 127
圖表107：2011年-2013年1季度山東商業(yè)營業(yè)用房竣工與銷售面積情況對比 128
圖表108：2011年-2013年1季度山東商業(yè)營業(yè)用房竣工與銷售面積增長情況 128
圖表109：2011年2季度-2013年1季度山東與全國到位資金對比 130
圖表110：圖表 56：2011年2季度-2013年1季度山東與全國到位資金增長情況 130
圖表111：2012年1季度與2013年1季度山東房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 131
圖表112：2013年1季度山東資金來源構(gòu)成 131
圖表113：2011年2季度-2013年1季度山東到位資金與全國到位資金概況 132
圖表114：2011年2季度-2013年1季度山東資金充裕指數(shù)與全國對比 133

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