目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。受“新國(guó)五條”等政策影響，住宅市場(chǎng)受到打壓，且由于一線城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量日益增加，而隨著二、三線城市消費(fèi)水平的提高，二三線城市將成為商業(yè)地產(chǎn)的“藍(lán)海”。
湘鄉(xiāng)市屬湖南省湘潭市管轄的縣級(jí)市，位于湖南省中部，北鄰韶山22公里，東距長(zhǎng)沙80公里。2012年，湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資11.71億元，同比增長(zhǎng)44.8%；2013年1-11月完成投資12.37億元，同比增長(zhǎng)22.65%。2013年湘鄉(xiāng)市住宅批售面積為37.16萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)214.82%；批準(zhǔn)銷售套數(shù)為2984套，同比增長(zhǎng)190.84%。非住宅批售面積為10.19萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)73.78%；非住宅批準(zhǔn)銷售套數(shù)為1332套，同比增長(zhǎng)359.31%。
未來(lái)幾年，湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面可能已經(jīng)過(guò)去。據(jù)估計(jì)，未來(lái)10年，年均住宅“剛需”也就約2.5億平方米，假設(shè)剛需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全國(guó)每年的商品住宅銷售面積最多為7億-8億平方米，這樣的銷售量即便與2012年的銷售量相比，降幅也達(dá)5%-20%。如果進(jìn)一步考慮湘鄉(xiāng)人口的老齡化趨勢(shì)、土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)合理回調(diào)的阻滯從而導(dǎo)致的剛需減少，房地產(chǎn)需求可能會(huì)持續(xù)減弱。
第一章 2012-2013年全球及中國(guó)
第一節(jié) 2012-2013年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 7
一、國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 7
（一）國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)分析 7
（二）國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)
預(yù)測(cè) 9
二、全球房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 10
三、全球房地產(chǎn)商
投資額分析 12
四、全球房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況 13
五、全球房地產(chǎn)重點(diǎn)區(qū)域分析 14
（一）美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 14
（二）歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 17
（三）香港房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 17
（四）臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 18
第二節(jié) 2012-2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 18
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 18
二、土地開(kāi)發(fā)及購(gòu)置情況 19
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 20
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源 21
五、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析 22
（一）房屋施工面積 22
（二）房屋竣工面積 23
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu) 24
六、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 25
（一）商品房市場(chǎng)銷售情況 25
（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī) 26
七、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 28
第二章 中國(guó)二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展概述 30
第一節(jié) 中國(guó)二三線城市土地市場(chǎng) 30
一、一線城市房地產(chǎn)復(fù)蘇情況分析 30
二、二三線城市土地市場(chǎng)供給概況 30
三、三四線城市成中小房企主戰(zhàn)場(chǎng) 31
第二節(jié) 中國(guó)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng) 32
一、二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況 32
二、二三線城市商品住宅存量情況 33
三、房地產(chǎn)重心向二三線城市轉(zhuǎn)移 34
四、房企加快布局二三線城市市場(chǎng) 35
第三節(jié) 中國(guó)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 36
一、全國(guó)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)分析 36
二、二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 39
三、二三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)上漲的主因 39
第四節(jié) 二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式 40
第三章 2012-2013年
第一節(jié) 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)地域環(huán)境分析 43
一、地理位置 43
二、生態(tài)氣候 43
三、資源分布 44
第二節(jié) 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 45
一、湘鄉(xiāng)GDP增長(zhǎng)情況 45
二、湘鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資 45
三、湘鄉(xiāng)居民收入情況 45
四、湘鄉(xiāng)
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 46
第三節(jié) 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境 46
一、政策環(huán)境綜述 46
二、房地產(chǎn)政策 49
三、重要政策分析 49
第四節(jié) 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)環(huán)境分析 83
一、湘鄉(xiāng)人口數(shù)量分析 83
二、社會(huì)消費(fèi)品
零售額 84
三、招商引資情況分析 84
四、居民住房情況分析 85
第四章 2010-2013年湘鄉(xiāng)
第一節(jié) 湘鄉(xiāng)建筑業(yè)總產(chǎn)值情況 86
第二節(jié) 湘鄉(xiāng)建筑業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 86
一、建筑業(yè)企業(yè)規(guī)模分析 86
二、建筑業(yè)資產(chǎn)規(guī)模分析 87
三、建筑業(yè)利潤(rùn)規(guī)模分析 87
第三節(jié) 湘潭建筑業(yè)供需分析 87
一、建筑業(yè)房屋施工面積 87
二、建筑業(yè)房屋竣工面積 87
第四節(jié) 湘鄉(xiāng)建筑業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題及對(duì)策 88
一、湘鄉(xiāng)市建筑業(yè)面臨的主要問(wèn)題 88
二、促進(jìn)湘鄉(xiāng)市建筑業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)建議 88
第五章 2010-2012年湘鄉(xiāng)土地市場(chǎng)分析 90
第一節(jié) 湘鄉(xiāng)城市規(guī)劃布局 90
一、土地總體布局 90
二、工業(yè)用地布局 90
三、
農(nóng)業(yè)用地布局 91
四、農(nóng)村居民點(diǎn)用地布局 92
第二節(jié) 湘鄉(xiāng)土地供應(yīng)分析 92
一、土地推出情況 92
二、土地推出分布 94
第三節(jié) 湘鄉(xiāng)土地成交分 94
一、土地成交狀況 94
二、土地成交分布 97
第四節(jié) 湘鄉(xiāng)土地供需分析 99
第五節(jié) 湘鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃 100
第六章 2010-2013年湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 107
第一節(jié) 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)分析 107
第二節(jié) 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 107
一、房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 107
二、商品房竣工情況 107
三、商品房銷售情況 108
四、房地產(chǎn)成交分析 108
（一）住宅成交情況 108
（二）非住宅成交情況 109
五、二手房市場(chǎng)分析 109
第三節(jié) 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)樓盤分析 109
一、房地產(chǎn)推盤情況 109
二、主要樓盤價(jià)格情況 110
第四節(jié) 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 111
一、房地產(chǎn)成交價(jià)格走勢(shì) 111
二、商品住宅價(jià)格走勢(shì) 111
第五節(jié) 湘鄉(xiāng)安居
工程建設(shè)情況 112
一、保障房項(xiàng)目開(kāi)工情況 112
二、新增
租賃補(bǔ)貼戶數(shù) 113
三、新建保障性住房規(guī)模 113
四、“十二五”保障性住房建設(shè)規(guī)劃 113
第七章 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)分析 115
第一節(jié) 湘鄉(xiāng)市湘房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 115
一、企業(yè)基本情況 115
二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況 115
三、企業(yè)資質(zhì)情況 115
四、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 115
第二節(jié)
湖南省湘鄉(xiāng)市華南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 115
一、企業(yè)基本情況 115
二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況 116
三、企業(yè)資質(zhì)情況 116
四、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 116
第三節(jié) 湘鄉(xiāng)市鑫龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 116
一、企業(yè)基本情況 116
二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況 117
三、企業(yè)資質(zhì)情況 117
四、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 117
第四節(jié) 湘鄉(xiāng)市鴻德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 117
一、企業(yè)基本情況 117
二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況 118
三、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 118
第五節(jié) 湘鄉(xiāng)市新湘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 118
一、企業(yè)基本情況 118
二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況 118
三、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 119
第八章 二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資分析 120
第一節(jié) 二三線城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 120
一、投資吸引力 120
二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 120
三、房地產(chǎn)投資 121
四、商品房銷售 121
五、土地市場(chǎng) 122
六、人口與城市化 124
七、居民購(gòu)買意愿 124
八、居民購(gòu)買力 125
九、人均可支配收入 125
十、未來(lái)走勢(shì)展望 125
第二節(jié) 二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)遇 126
一、二三線城市成房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱點(diǎn) 126
二、二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?126
三、二三線城市未來(lái)將成房企投資重點(diǎn) 126
第三節(jié) 二三線城市
商業(yè)地產(chǎn)投資分析 126
一、二三線城市商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì) 126
二、二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的矛盾 128
三、二三線城市商業(yè)地產(chǎn)投資建議 129
第九章 2015-2020年湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)
第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析 130
一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo) 130
二、“十二五”保障房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃 133
三、中國(guó)房地產(chǎn)投資前景分析 134
第二節(jié) 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求
趨勢(shì)及前景 135
一、湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨勢(shì) 135
二、湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求前景 136
第三節(jié) 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì) 136
第四節(jié) 湘鄉(xiāng)商業(yè)地產(chǎn)投資前景分析 136
第十章 2015-2020年湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及策略分析 138
第一節(jié) 2015-2020年湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn) 138
一、影響湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn) 138
二、湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn) 138
第二節(jié) 2015-2020年湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及控制策略 139
第三節(jié) 2015-2020年湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)投資策略建議 141
第十一章 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 143
第一節(jié) 企業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的經(jīng)營(yíng)策略 143
一、資本運(yùn)作策略 143
二、土地儲(chǔ)備策略 143
三、業(yè)務(wù)組合策略 144
四、區(qū)域互補(bǔ)策略 145
第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展管理分析 146
一、成本控制策略 146
二、定價(jià)策略分析 151
三、競(jìng)爭(zhēng)策略分析 155
四、并購(gòu)重組策略 157
五、融資策略分析 160
六、資本運(yùn)作策略 162
第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃策略分析 163
一、戰(zhàn)略綜合規(guī)劃 163
二、
技術(shù)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 164
三、區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃 164
四、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃 164
五、營(yíng)銷品牌戰(zhàn)略 165
六、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略規(guī)劃 166
圖表目錄
圖表 1 2012-2013年世界主要國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率比較 9
圖表 2 2014-2015年IMF對(duì)全球及主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)值 11
圖表 3 2005-2013年全球房地產(chǎn)商直接投資額統(tǒng)計(jì) 13
圖表 4 2012-2013年中國(guó)月度房地產(chǎn)景氣指數(shù)統(tǒng)計(jì) 19
圖表 5 2005-2013年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積統(tǒng)計(jì) 20
圖表 6 2012-2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速變化趨勢(shì)圖 21
圖表 7 2006-2013年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成情況 21
圖表 8 2012-2013年中國(guó)房地產(chǎn)投資增速情況統(tǒng)計(jì) 22
圖表 9 2012-2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金統(tǒng)計(jì) 22
圖表 10 2012年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金累計(jì)構(gòu)成情況 23
圖表 11 2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金累計(jì)構(gòu)成情況 23
圖表 12 2005-2013年中國(guó)房屋施工面積統(tǒng)計(jì) 24
圖表 13 2005-2013年中國(guó)房屋竣工面積增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 24
圖表 14 2012年不同用途房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資變動(dòng)情況 25
圖表 15 2013年不同用途房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資變動(dòng)情況 25
圖表 16 2011-2013年累計(jì)不同地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額情況 26
圖表 17 2005-2013年中國(guó)按用途分商品房銷售面積統(tǒng)計(jì) 27
圖表 18 2005-2013年中國(guó)按用途分商品房銷售額統(tǒng)計(jì) 27
圖表 19 2013年房企銷售金額排行統(tǒng)計(jì)表 28
圖表 20 2012-2013年70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況 30
圖表 21 2012-2013年全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格及同環(huán)比漲幅 30
圖表 22 2014年70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù) 37
圖表 23 2014年70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù) 38
圖表 24 2010-2013年湘鄉(xiāng)市生產(chǎn)總值統(tǒng)計(jì) 46
圖表 25 2010-2013年湘鄉(xiāng)市固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì) 46
圖表 26 2010-2013年湘鄉(xiāng)市城鄉(xiāng)居民收入統(tǒng)計(jì) 47
圖表 27 2011-2013年湘鄉(xiāng)市產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì) 47
圖表 28 2012-2013年發(fā)布的主要保障性住房政策 48
圖表 29 房地產(chǎn)主要法律法規(guī)統(tǒng)計(jì) 50
圖表 30 2011-2013年湘鄉(xiāng)市人口總數(shù)統(tǒng)計(jì) 84
圖表 31 2012年湘鄉(xiāng)市人口主要構(gòu)成情況 85
圖表 32 2010-2013年湘鄉(xiāng)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額統(tǒng)計(jì) 85
圖表 33 2011-2013年湘鄉(xiāng)市城鄉(xiāng)居民人均住房面積統(tǒng)計(jì) 86
圖表 34 2011-2013年湘鄉(xiāng)市建筑業(yè)總產(chǎn)值統(tǒng)計(jì) 87
圖表 35 2011-2013年湘鄉(xiāng)市資質(zhì)以上建筑業(yè)企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計(jì) 87
圖表 36 2011-2013年湘潭市建筑業(yè)房屋施工面積統(tǒng)計(jì) 88
圖表 37 2011-2013年湘潭市建筑業(yè)房屋竣工面積統(tǒng)計(jì) 88
圖表 38 湘鄉(xiāng)市城市總體規(guī)劃圖示 91
圖表 39 “十二五”湘鄉(xiāng)市工業(yè)空間布局圖 92
圖表 40 2013年湘鄉(xiāng)市土地出讓情況統(tǒng)計(jì) 93
圖表 41 2013年湘鄉(xiāng)市出讓的土地分布 95
圖表 42 2013年湘鄉(xiāng)市成交土地統(tǒng)計(jì) 96
圖表 43 2013年湘鄉(xiāng)市成交土地分布 98
圖表 44 2013年第一季度湘鄉(xiāng)市建設(shè)用地供應(yīng)情況 100
圖表 45 2013年第二季度湘鄉(xiāng)市建設(shè)用地供應(yīng)情況 100
圖表 46 2013年第三季度湘鄉(xiāng)市建設(shè)用地供應(yīng)情況 101
圖表 47 2006-2020年湘鄉(xiāng)市土地利用總體規(guī)劃主要控制指標(biāo) 102
圖表 48 2006-2020年湘鄉(xiāng)市建設(shè)用地規(guī)?？刂浦笜?biāo)分析 102
圖表 49 2006-2020年湘鄉(xiāng)市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) 103
圖表 50 2010-2013年湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資情況統(tǒng)計(jì) 108
圖表 51 2011-2013年湘鄉(xiāng)市商品房竣工面積統(tǒng)計(jì) 109
圖表 52 2010-2013商品房銷售面積統(tǒng)計(jì) 109
圖表 53 2013年湘鄉(xiāng)市商品住宅實(shí)際預(yù)銷售情況統(tǒng)計(jì) 109
圖表 54 2013年湘鄉(xiāng)市非住宅實(shí)際預(yù)銷售情況統(tǒng)計(jì) 110
圖表 55 2013年湘鄉(xiāng)市二手房銷售情況統(tǒng)計(jì) 110
圖表 56 2013年湘鄉(xiāng)市主要樓盤成交均價(jià)統(tǒng)計(jì) 111
圖表 57 2012-2013年湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)成交價(jià)格統(tǒng)計(jì) 112
圖表 58 2013年湘鄉(xiāng)市商品住宅交易均價(jià)分月度統(tǒng)計(jì) 113
圖表 59 2012-2013年湘鄉(xiāng)市新建保障性住房規(guī)模統(tǒng)計(jì) 114
圖表 60 湘鄉(xiāng)市湘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司資產(chǎn)與收入統(tǒng)計(jì) 116
圖表 61 湖南省湘鄉(xiāng)市華南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司資產(chǎn)與收入統(tǒng)計(jì) 117
圖表 62 湘鄉(xiāng)市鑫龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司資產(chǎn)與收入統(tǒng)計(jì) 118
圖表 63 湘鄉(xiāng)市鴻德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司資產(chǎn)與收入統(tǒng)計(jì) 119
圖表 64 湘鄉(xiāng)市新湘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司資產(chǎn)與收入統(tǒng)計(jì) 120
圖表 65 2013年典型二三線城市商品住宅成交面積統(tǒng)計(jì) 123
圖表 66 2013年全國(guó)土地市場(chǎng)成交情況 124
圖表 67 2013年典型二三線城市商品房用地成交情況統(tǒng)計(jì) 124
圖表 68 “十二五”中國(guó)保障性住房建設(shè)計(jì)劃 135
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