最近樓市限購“組合拳”打得猛烈，截至目前已有43個(gè)城市先后加入新一輪調(diào)控。北京剛出臺離婚1年內(nèi)，房貸按二套執(zhí)行的規(guī)定，就在昨晚（26號），北京又發(fā)布了一道樓市調(diào)控新政：明確規(guī)定商辦類項(xiàng)目不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無房且在北京已連續(xù)5年繳納社會保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。由此，北京成為首個(gè)停止向個(gè)人出售商辦類項(xiàng)目的城市。

視線拉回深圳，商住公寓因不限購不限貸的優(yōu)勢，放盤量和成交都成深圳樓市的一大主角。一些由舊商業(yè)或酒店改造成公寓的項(xiàng)目，近來頻傳熱銷。

深圳會否會跟進(jìn)出臺相應(yīng)調(diào)控？這是目前深圳樓市最值得關(guān)注的事件。我們第一時(shí)間采訪了深圳業(yè)內(nèi)幾位專家，供參考。

1、北京首創(chuàng)商辦限購

在建在售“商辦”不得賣給個(gè)人

3月27日，北京調(diào)整商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理，公告如下：

一、商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡稱商辦類項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

二、開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。

三、開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國土、住建部門依法處理。

四、開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。

五、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。

2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

六、對規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。

七、商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。

八、本公告發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項(xiàng)目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí)，規(guī)劃國土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。

九、開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。

【業(yè)內(nèi)有話說】

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

這一政策的再次升級，非常明顯的抑制了市場的公寓成交，抑制的影響超過了住宅限購升級影響，北京這一針對商辦類物業(yè)的調(diào)控可以說是317一系列樓市調(diào)控后的又一重磅升級，處于全國最嚴(yán)格調(diào)控措施，其他城市很可能開始新一輪全面封堵商住政策潮。而因?yàn)樽≌拶弻?dǎo)致的之前購買商住的投資需求很可能面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛

由于嚴(yán)格的住房限購政策以及住宅價(jià)格較高，不少人將購買小面積商業(yè)辦公項(xiàng)目，作為投資或者過渡性居住。

開發(fā)商為追求利潤最大化，把商業(yè)辦公項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)成住宅對外銷售。

北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長李文杰

此次商改住新政出臺，將全面遏制商業(yè)辦公用房市場的不正之風(fēng)，商改住這個(gè)商不商、住不住的怪胎，將告別北京市場，成為歷史。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

此次限購后，商住房流動性會非常差，將從“香餑餑”變成燙手山芋，也使得此類物業(yè)或者難以交易，或者出現(xiàn)價(jià)格明顯下滑。

據(jù)中國證券報(bào)報(bào)道，知情人士稱，北京樓市“3·17新政”頒布后3個(gè)月內(nèi)，若房價(jià)仍舊單邊上揚(yáng)，政府會考慮出臺更為嚴(yán)苛的政策，抑制不理性上漲，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

調(diào)控措施包括但不限于繼續(xù)提高首付比例、全面取消房貸優(yōu)惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房價(jià)的不法中介機(jī)構(gòu)等。

2、深圳商務(wù)公寓成推售主角

今年全市63個(gè)潛在供應(yīng)

不限購不限貸、低總價(jià)、低門檻的商務(wù)公寓成了深圳調(diào)控新政后推售的主角。根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年商務(wù)公寓市場供應(yīng)量受多方面的原因預(yù)計(jì)將達(dá)到頂峰，全市將約有63個(gè)潛在供應(yīng)公寓項(xiàng)目，無論是供應(yīng)體量或是項(xiàng)目個(gè)數(shù)將創(chuàng)歷史高度。

“最近幾個(gè)月，周邊開盤的新樓盤多數(shù)都是商務(wù)公寓。這對于沒有名額的投資者來說，是個(gè)不錯的選擇?！睂毎仓脴I(yè)者毛女士如是表述。據(jù)中原研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，深圳商務(wù)公寓存量約為57.66萬平方米，再加上其他辦公物業(yè)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)用房改為公寓的合計(jì)存量約為85.57萬平方米。2月全市商務(wù)公寓共成交1197套，環(huán)比上漲143%，成交均價(jià)58730元/平，環(huán)比上漲10%。

深圳供應(yīng)量如此之大的商務(wù)公寓，成為了深圳投資客眼中新“目標(biāo)”，但對于剛需上車來說，首付5成、貸款年限短、學(xué)位問題、水電物業(yè)按商業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則是它的短板。

商務(wù)公寓一般是商業(yè)性質(zhì)土地，產(chǎn)權(quán)多為40年，僅有個(gè)別樓盤有70年產(chǎn)權(quán)。與普通的住宅公寓相比，商務(wù)公寓雖然不限購，但由于是商業(yè)性質(zhì)，“無落戶”、“無學(xué)位”。另外，商務(wù)公寓的水電費(fèi)按照商用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，費(fèi)用相對較高；商務(wù)公寓普遍不通燃?xì)猓鲲堉荒苁褂秒?，一般也沒有陽臺，這些差別購房者在購房前都要提前了解。

業(yè)內(nèi)人士表示，過去的商務(wù)公寓跟住宅相比有一些硬性條件不同，但在這種市場轉(zhuǎn)化的過程當(dāng)中，公寓的弊端逐漸弱化，將公寓做成住宅開發(fā)的方向，目前在售的公寓跟住宅的區(qū)別很小。