3、“商改住”公寓熱銷

深圳是否會跟風(fēng)限購？

除了商務(wù)公寓，大體量的“商改住”產(chǎn)品，占據(jù)了深圳公寓市場三分之一的份額。據(jù)中原研究中心統(tǒng)計，算上其他用途轉(zhuǎn)為公寓的項目，2016年深圳市場商務(wù)公寓供應(yīng)量達(dá)110萬平方米，這部分其他用途改為公寓的比例約占整體公寓量的30%。

 “商改住”以及工業(yè)性質(zhì)的公寓等產(chǎn)品，不僅大批量頻頻面市，并且銷路很火。

深圳福田區(qū)八卦嶺薄荷公寓樓盤正在推售酒店式商務(wù)公寓。它原來是鵬益花園的商業(yè)裙樓，由于近幾年商業(yè)的轉(zhuǎn)冷，而住宅與公寓需求旺盛，開發(fā)商把兩層高拓的商鋪改造成“Loft公寓”。3月17日，在樓盤現(xiàn)場一名銷售人員表示，目前在售Loft公寓，只有1樓和2樓有，總量僅有100多套，目前僅剩10幾套房源不到。

除了八卦嶺薄荷酒店Loft公寓，深圳還有很多類似產(chǎn)品。這類產(chǎn)品，雖受熱銷但也有其“與生俱來”的弊端。買“商改住”，貸款期限一般不能超過10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請住房公積金貸款。且商住在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費(fèi)減免優(yōu)惠，交易和持有成本高。

其實(shí)，早在上個世紀(jì)90年代，深圳一批開發(fā)商將擱置了數(shù)年的爛尾樓重新包裝，變成“商務(wù)公寓”或者“酒店式公寓”銷售。2011年曾出臺，《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類項目不得設(shè)計成住宅的格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產(chǎn)證。

4、深圳會跟進(jìn)嗎？

5位資深業(yè)內(nèi)這樣說

時過境遷，現(xiàn)在“商改住”又一次被推向“風(fēng)口浪尖”。北京限購后，深圳的商住、“商改住”的生存空間岌岌可危。這一次深圳的商住、“商改住”是否會逃過政策調(diào)控？

美聯(lián)物業(yè)深惠董事總經(jīng)理江少杰：

北京商辦限購后，對深圳商住市場有一定影響，主要是加重了購房群體的焦慮感，害怕深圳會跟進(jìn)北京的調(diào)控政策。

深圳暫時應(yīng)該不會出臺商住、商辦限購。因?yàn)楸本┖蜕钲诘恼唢L(fēng)向不同。第一，北京目前人口眾多，對商辦進(jìn)行限購，能起到人口減輕負(fù)擔(dān)的作用。而深圳人口并沒有超越客容納范圍，“來了就是深圳人”的政策導(dǎo)向，歡迎外地人才來深圳落戶定居。

第二，北京一二環(huán)房價較高，100—200萬之間的上車公寓產(chǎn)品非常受歡迎，在過去一兩年內(nèi)，北京商住公寓的價格上漲很多；而深圳的商住公寓價格普遍低于住宅價格，并沒有限制的緊迫性。

第三，兩會后，深圳近幾個月的成交均價環(huán)比呈遞減趨勢，樓市發(fā)展相對比較穩(wěn)定。深圳和北京的大環(huán)境不同，短時間內(nèi)深圳應(yīng)該不會跟進(jìn)調(diào)控，但北京作為商辦限購首個范例，很難說深圳未來不會限購，但近期暫時調(diào)整的可能性不大。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉：

深圳現(xiàn)在是否跟進(jìn)還沒有定論，但是“類住宅”的問題非常嚴(yán)重，確實(shí)成為住房投資投機(jī)的最重要出口。住宅限購強(qiáng)化以后，“類住宅”成為最好的投資產(chǎn)品，它不限購，還有住宅的屬性?，F(xiàn)在存在的最大問題是，“類住宅”突破了土地用途管制，讓一個本來發(fā)展工商業(yè)的區(qū)域變成發(fā)展房地產(chǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化是政府最擔(dān)心的?！邦愖≌被旧蠜]有公共配套，完全就是針對投資需求的產(chǎn)品，這也是問題的嚴(yán)重性之一。

本身我們對商務(wù)公寓和商業(yè)辦公有最小面積的規(guī)定，北京現(xiàn)在規(guī)定是500平米，但是開發(fā)商有可能通過打隔斷分割成五六十平米的小空間。這對于消防安全隱患還有未來公共配套壓力造成很大沖擊。深圳跟進(jìn)也是有可能的。

資深自媒體人朱羅紀(jì)：

我認(rèn)為任何類型的限購限價政策在深圳都不需要再強(qiáng)化，這樣的政策對于短期限制房價有作用，但長期執(zhí)行副作用會越來越大。如果要抑制價格，深圳可以繼續(xù)強(qiáng)化限貸政策，繼續(xù)提高首付比，繼續(xù)提高利率，以及對短期炒房轉(zhuǎn)手者課以重稅。

商辦物業(yè)在深圳本身發(fā)展低迷，市場供應(yīng)充足，與普通買房人關(guān)系也不大，本不需要擔(dān)心價格過分上漲。之所以商辦類物業(yè)會資金涌入，原因恰恰是住宅限購導(dǎo)致資金無處可去，而涌入商辦領(lǐng)域。商辦領(lǐng)域現(xiàn)在出現(xiàn)越來越多的樓盤把商辦住宅化，原因也恰恰是因?yàn)榭吹搅俗≌拶徑o商辦物業(yè)住宅化帶來的機(jī)會。

這說明是住宅市場出了問題，而不是商辦市場。解決住宅市場的問題，極端情況下使用行政規(guī)管措施可以理解，但如果長期化，會讓我們錯過尋找正確道路的機(jī)會。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會總監(jiān)徐楓：

全國多個城市相繼出臺調(diào)控政策，深圳面臨的壓力相當(dāng)之大，可謂箭在弦上。

由于深圳前兩年漲幅快，現(xiàn)階段的絕對值仍位于全國前列。從一手房數(shù)據(jù)來看，深圳房價并沒有明顯下跌。由于開發(fā)商拿地價格高、舊改成本高，一手房定價不太會低價，但其實(shí)一手房市場并不能代表深圳整個市場的表現(xiàn)。一手住宅的市場份額，目前僅占30%，未來份額會越來越少。二手市場才能真正反映深圳市場情況。

其實(shí)，最近從“10.4”新政后，深圳二手房市場一直并未回暖。從監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，本月成交5300套，僅是去年同期的四分之一。

因此，深圳是否會跟進(jìn)調(diào)控政策，政府可能正在博弈，根據(jù)現(xiàn)階段全國調(diào)控勢態(tài)來看，深圳如果要跟進(jìn)調(diào)控，有可能在4月或5月份出臺。

克而瑞地產(chǎn)研究中心資深分析師：

大范圍短期內(nèi)應(yīng)該是不會的，畢竟深圳市場特殊，現(xiàn)今的預(yù)證辦理環(huán)節(jié)政府已經(jīng)在卡預(yù)證的取得，現(xiàn)入市的產(chǎn)品大都為辦公物業(yè)，若是真全面限購，豈不是會造成市場上一方面購房者無購房條件無法買房，另一方面開發(fā)商有房源卻無法銷售的矛盾局面。且去年10.4深圳房產(chǎn)政策對購房指標(biāo)卡的很嚴(yán)厲了，一定程度上也起到抑制了投資投機(jī)目的。