中商情報網(wǎng)訊：2015年11月，國務(wù)院首次將‘公寓’定性為生活性服務(wù)業(yè)，并提出將重點支持長短租公寓等業(yè)務(wù)發(fā)展.2017年，中國長租公寓市場快速增長，長租公寓按照房源及經(jīng)營方式的不同，一般將其分為集中式公寓企業(yè)和分散式公寓企業(yè)。

近年來，政府不斷加大住房租賃政策扶持力度，特別是2018年證監(jiān)會住建部發(fā)布的《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，為長租公寓融資市場注入強心劑。

隨著開發(fā)商紛紛試水、產(chǎn)業(yè)基金進入與銀行開閘，目前長租公寓的融資方式逐漸多元化,融資規(guī)模也逐漸增長,形成風(fēng)險資本股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、傳統(tǒng)債權(quán)融資、租金收益權(quán)等債權(quán)ABS以及類REITs權(quán)益型融資的六大融資方式。

長租公寓企業(yè)不同模式的資金需求及其融資方式存在顯著的差異性。對于持有模式而言，行業(yè)準入門檻高，以開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)基金為主，開發(fā)、收購資金需求大，形成大規(guī)模的資金沉淀。由于租金回報率不高，該模式并非國內(nèi)的主流模式，不過持有模式適用所有融資渠道，并冀望REITs為最終退出路徑。

作為國內(nèi)長租公寓的主流模式，包租模式以中介系、酒店系、創(chuàng)業(yè)系為主，由于包租資金的墊付與裝修配置存在較大的資金需求，但缺乏有價值的擔保品抵押，融資渠道早期以VC股權(quán)融資為主，目前進行了租金收益權(quán)ABS嘗試。

輕資產(chǎn)模式，本質(zhì)為公寓品牌加盟，實現(xiàn)品牌賦能，核心能力在于品牌認知與強大的運營能力，即品牌選址、人員培訓(xùn)、服務(wù)體系等，因而資金需求比較少，可用融資渠道較少。

各類別集中式長租公寓占比

從門店數(shù)量來看，市場上數(shù)量最多占比最大的是創(chuàng)業(yè)系，主要原因在于創(chuàng)業(yè)系進入市場早，經(jīng)過多年發(fā)展，不少企業(yè)已經(jīng)形成了一定規(guī)模，門店數(shù)量較多。此外創(chuàng)業(yè)系企業(yè)數(shù)量多，發(fā)展快，其供給運營的長租公寓目前也是市場主流。而其他派系的公寓品牌數(shù)量較少，同時進入市場較晚，不少企業(yè)還處于探索階段。從中長期來看，房企系等其他類別的集中式長租公寓的競爭力不容小覷。

各集中式長租公寓門店數(shù)量

目前集中式長租公寓品牌中，門店數(shù)量最多的是魔方，其次是萬科的泊寓和龍湖的冠寓。門店的規(guī)模和數(shù)量一定程度上體現(xiàn)了企業(yè)的標準化復(fù)制能力，形成完善的產(chǎn)品標準和模型以及運營方法論體系，有助于企業(yè)實現(xiàn)快速的規(guī)模擴張，提升運營效率，逐漸實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。但是規(guī)模效應(yīng)的前提是成本的管控、效率的提升以及健康的現(xiàn)金流，而盲目的規(guī)模擴張反而可能造成資金和運營無法匹配。

各分散式長租公寓房源數(shù)量

目前全國1000+家分散式長租公寓，但房源集中在前五家，由于房產(chǎn)中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)特色決定了能夠接觸到更多的個人房源，中介系企業(yè)房源優(yōu)勢明顯。

長租公寓品牌企業(yè)估值

目前全國主要品牌公寓企業(yè)當中，估值最高為自如，估值為200億，較其他公寓企業(yè)優(yōu)勢較為明顯。長租公寓品牌企業(yè)的估值除了企業(yè)規(guī)模本身之外，其品牌和股東背景也有較大影響。

更多資料請參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國長租公寓行業(yè)市場前景及投融資報告》。