中商情報(bào)網(wǎng)訊：2018年長租公寓行業(yè)風(fēng)云變幻，上半年，長租公寓品牌盲目擴(kuò)張?zhí)r(jià)搶房源爭奪市場，下半年長租公寓租金貸消費(fèi)陷阱橫行，甲醛門等各種亂象頻發(fā)，多家長租公租相繼爆倉。長租公寓市場進(jìn)入了降溫期，2019年驚聞蛋殼公寓獲5億美元C輪融資。長租公寓現(xiàn)狀如何？長租公寓行業(yè)發(fā)展前景怎樣？

蛋殼公寓獲5億美元C輪融資

長租公寓運(yùn)營商蛋殼公寓今日宣布完成5億美元C輪融資，此輪融資由老虎環(huán)球基金、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，春華資本跟投。

蛋殼公寓于2015年1月成立，是一家主打分散式合租房源的互聯(lián)網(wǎng)長租公寓運(yùn)營商。今年1月，蛋殼公寓宣布以2億美金（包含現(xiàn)金和債務(wù)）全資戰(zhàn)略收購愛上租，交易完成后，蛋殼公寓管理房間數(shù)量接近45萬間，覆蓋了北京、上海、廣州、深圳、杭州等10個(gè)一線和新一線城市。

長租公寓盈利困難

近年來，由于國家的支持，獨(dú)立品牌的長租公寓如雨后春筍般紛紛冒出，成為很多人創(chuàng)業(yè)的一大路徑。在最近兩三年來被資本市場熱捧下，長租公寓賽道異常擁擠，連續(xù)爆發(fā)的“甲醛門”、“租金貸”、杭州鼎家爆倉等事件。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年8家長租公寓企業(yè)陣亡，其中就包括雷軍旗下順為資本投資的長租公寓品牌“寓見”。

資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

長租公寓“陣亡”共同原因——“盲目擴(kuò)張”和“資金鏈斷裂”。由于目前大多數(shù)的長租公寓基本都是包租的模式，采用“巨額融資+資金池+現(xiàn)金流”的運(yùn)作模式，長租公寓企業(yè)為了房源擴(kuò)量，加速占據(jù)市場，資金的消耗巨大，不斷通過社會(huì)化融資，甚至高利息借貸。一旦資金流斷裂，那么爆雷是必然的。

業(yè)內(nèi)人員表示，目前長租公寓已經(jīng)是微利行業(yè)。房子本來的租金成本、營銷和運(yùn)營服務(wù)成本，還有一個(gè)就是改造成本。經(jīng)過測算，在整個(gè)8-10年的租賃期內(nèi)，要保持95%的出租率，才有賺錢的可能，大概5年才能收回成本，剩下的三五年，才是有收益的時(shí)期。

現(xiàn)在長租公寓的盈利多是依賴漲租金的做法。仲量聯(lián)行在最新的一份關(guān)于長租公寓市場的研究報(bào)告中提到，目前在主要的一、二線城市，由于傳統(tǒng)商品住宅用地價(jià)格較高，長租公寓的租金回報(bào)率不足2%，遠(yuǎn)低于融資成本。

隨著行業(yè)進(jìn)入深水區(qū)，盈利難的問題始終橫在各大公寓運(yùn)營商面前。其中，租金差+增值服務(wù)+金融杠桿的組合成為行業(yè)普遍認(rèn)同的盈利模式。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也在某種程度上導(dǎo)致長租公寓價(jià)格偏高。偏高的成本，影響著公寓的入住率，也威脅著現(xiàn)金流。