蘇州市

蘇州是江蘇省的第二大城市，土地總面積為8,488平方公里，人口為1070萬人。蘇州被視為是江蘇省的兩個新一線城市之一，長期被列為華東地區(qū)的科技、商業(yè)和文化中心。蘇州政府優(yōu)先發(fā)展創(chuàng)新及可持續(xù)經(jīng)濟(jì)。2017年，其名義國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)至17320億元，而實際國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率為7.0%。城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入于2017年增長至58,806元，2013-2017年間的復(fù)合年增長率為9.3%。穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已提升蘇州本地居民的生活水準(zhǔn)。

蘇州政府的目標(biāo)為平均實際國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率7%、城鎮(zhèn)化率80%及超過十三五規(guī)劃期內(nèi)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率。再者，政府亦公布基建將作進(jìn)一步改善及引進(jìn)人才流入計劃?；谡繕?biāo)，預(yù)測人口、名義國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)化可支配收入增長率于往後年度將為上升趨勢。

另外，蘇州房地產(chǎn)投資及住宅物業(yè)投資總額大幅增加，2013-2017年間及2013-2017年間的復(fù)合年增長率分別為11.8%及15.9%。降低第二套住宅首期付款的政府政策導(dǎo)致于2015年售出的住宅物業(yè)總建筑面積大幅上升。在需求日益增加下，住宅物業(yè)的平均價格于2013年至2017年穩(wěn)定增加，復(fù)合年增長率為12.9%。

為尚未繳足過往購買的住宅物業(yè)貸款的居民推出住房公積金資金貸款限制，以降低房地產(chǎn)市場投機(jī)。因此預(yù)期蘇州的已出售住宅物業(yè)的建筑面積及住宅物業(yè)平均價格將按溫和步伐增長。然而，推廣長三角內(nèi)協(xié)調(diào)及使經(jīng)濟(jì)條件繁榮導(dǎo)致蘇州維持領(lǐng)先投資地位。預(yù)期房地產(chǎn)投資及住宅市場房地產(chǎn)投資總額于往后年度繼續(xù)日益增加。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

無錫市

無錫是位于江蘇省南部的一個地級市，2017年，人口達(dá)6.6百萬人，東部與蘇州接壤，并且形成了蘇錫常都市圈的一部分。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，無錫的名義國內(nèi)生產(chǎn)總值經(jīng)歷了持續(xù)的增長，從2013年的8,070億元增加至2017年的10,510億元，復(fù)合年增長率為6.8%。2017年城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入達(dá)到52,659元，2013-2017年間的復(fù)合年增長率為8.2%。

無錫政府的目標(biāo)為截至十三五規(guī)劃期末平均實際國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率7.5%、名義國內(nèi)生產(chǎn)總值及居民收入較2010年倍增、城鎮(zhèn)化可支配收入增長率持續(xù)上升、透過促進(jìn)基建發(fā)展加深地區(qū)協(xié)調(diào)。因此，預(yù)期名義國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、固定資產(chǎn)投資及城鎮(zhèn)化可支配收入增長率于往後年度穩(wěn)定增加。無錫人口維持平穩(wěn)，而無錫城鎮(zhèn)人口預(yù)期按政府設(shè)定的上升城鎮(zhèn)化可支配收入增長率增加。

無錫的房地產(chǎn)投資總額于2013年至2017年波動，同時自2016年起呈現(xiàn)上升趨勢，導(dǎo)致于2013年至2017年的整體復(fù)合年增長率為1.6%。由于現(xiàn)有存貨及土地供應(yīng)有限，住宅物業(yè)市場投資于2015年及2016年輕微下滑。受惠于政府鼓勵棚戶區(qū)改造的措舉，已售住宅物業(yè)的總建筑面積已于近年經(jīng)歷好轉(zhuǎn)，由2013年的7.8百萬平方米增加至2017年的10.2百萬平方米。監(jiān)于需求增加，2013年至2017年間，住宅物業(yè)平均價格從每平方米7,451元增加至每平方米10,580元，復(fù)合年增長率為9.2%。

旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的溫和規(guī)管于無錫現(xiàn)正生效，例如，住宅物業(yè)的擁有權(quán)無法于取得所有權(quán)證後2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓。限制轉(zhuǎn)讓交易可能會將部分房屋需求從二手住宅物業(yè)轉(zhuǎn)移至新建住宅物業(yè)，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資及投資于住宅物業(yè)市場溫和增長。近年，政府亦推廣重建無錫的棚戶區(qū)，進(jìn)一步刺激居民的住房需求，很可能支持已出售住宅物業(yè)增長及住宅物業(yè)平均價格。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

總的來說，江蘇省近期競爭激烈，并預(yù)期將在未來持續(xù)。于住宅物業(yè)市場相對成熟的城市（例如南京及蘇州），優(yōu)越地點的土地供應(yīng)一直稀少，導(dǎo)致發(fā)展商之間就土地投標(biāo)競爭激烈及土地價格大幅增加。因此，高效資金來源及充足資本成為新市場參與者的入行門檻。政府政策及法規(guī)可能導(dǎo)致住宅物業(yè)市場內(nèi)競爭進(jìn)一步加劇，形成發(fā)展商擴(kuò)充其市場份額的另一門檻。

為維持其業(yè)務(wù)增長，物業(yè)發(fā)展商與彼此競爭以擴(kuò)充其於需求強(qiáng)勁的發(fā)展中城市的業(yè)務(wù)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較先進(jìn)的城市（例如南京、蘇州及無錫）的住宅物業(yè)發(fā)展市場高度分散，并一般受政府法規(guī)及政策所限。然而，其仍受到上述多個市場推動因素所支持，例如，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)居民的購買力、加速城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造以及大都市群發(fā)展。因此，長三角地區(qū)的住宅物業(yè)發(fā)展市場增長潛力龐大。

更多資料請參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2019-2024年江蘇省房地產(chǎn)物業(yè)行業(yè)前景分析及投資研究報告》，同時中商產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃策劃、產(chǎn)業(yè)園策劃規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資等解決方案。