（六）房地產(chǎn)市場波動較大，樓市調(diào)控政策效應(yīng)初顯

2016年，上海市房地產(chǎn)市場波動較大。一季度，在全國房地產(chǎn)去庫存的背景下，全市房地產(chǎn)市場量價齊升。上海貫徹“因城施策”的調(diào)控政策，率先在3月份出臺“滬九條”調(diào)控政策，市場有所降溫。但隨著市場再度偏熱，10月和11月相繼出臺了“滬六條”政策和差別化住房信貸政策。四季度，政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)，預(yù)期趨于平穩(wěn)，成交量有所回落。

房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)，住宅新開工面積和竣工面積有所下降。2016年，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資3709億元，比上年增長6.9%，增速較上年回落1.3個百分點(diǎn)。全年住宅新開工面積有所下降，商辦新開工面積較快增長。受前幾年新開工面積下降影響，商品房竣工面積同比下降。2016年，全市商品房竣工面積比上年下降3.6%，其中住宅竣工面積比上年下降3.5%。

住房價格環(huán)比指數(shù)波動較大，整體呈現(xiàn)M型。一季度，新建商品住宅價格和二手住宅價格環(huán)比漲幅逐月擴(kuò)大。二季度，“滬九條”后環(huán)比漲幅逐月回落。三季度，隨著住房成交量放大，環(huán)比漲幅再度攀升，其中8月份新建商品住宅環(huán)比價格上漲5.2%，創(chuàng)歷年新高。隨著“滬六條”出臺，房價漲幅明顯回落，10月份新建商品住宅價格和二手住宅價格環(huán)比漲幅分別回落至0.5%和0.3%，11、12月份環(huán)比漲幅由漲轉(zhuǎn)跌，房價過快上漲勢頭得到遏制（見圖15）。

個人住房貸款較快增長。2016年末，上海市中外資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額超過1.7萬億，同比增長19.4%，低于同期全國增速7.6個百分點(diǎn)。其中，個人住房貸款余額為11487億元，同比增長41%，增速比上年同期提高18個百分點(diǎn)。

三、預(yù)測與展望

2016年，受世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇弱于預(yù)期，以及全國經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固等因素的影響，上海市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)但仍面臨諸多困難。從國際看，世界經(jīng)濟(jì)仍處于緩慢復(fù)蘇進(jìn)程中。發(fā)達(dá)國家結(jié)構(gòu)性改革進(jìn)展總體遲緩，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有所加快，歐元區(qū)復(fù)蘇基礎(chǔ)尚待鞏固，日本經(jīng)濟(jì)低迷，部分新興經(jīng)濟(jì)體實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨更多挑戰(zhàn)。國際金融市場風(fēng)險隱患增多，全球貿(mào)易摩擦有可能會大幅增加。從國內(nèi)看，目前我國經(jīng)濟(jì)正處在結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵階段，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)去庫存、去產(chǎn)能任務(wù)依然艱巨，經(jīng)濟(jì)增長的新動力還不足以完全對沖傳統(tǒng)動力下降的影響，區(qū)域和行業(yè)走勢持續(xù)分化，實(shí)體經(jīng)濟(jì)困難較多，企業(yè)盈利能力較弱，部分老企業(yè)和地區(qū)困難不斷加深。同時，我們也要看到，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩中趨穩(wěn)，不少指標(biāo)出現(xiàn)了積極變化。產(chǎn)業(yè)和需求結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，新動能快速成長，“三去一降一補(bǔ)”成效初顯，民生狀況持續(xù)改善等。

從上?？?，全市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)仍有待夯實(shí)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級任重道遠(yuǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然存在較多困難。工業(yè)回升基礎(chǔ)不牢、增長動力不足，新興產(chǎn)業(yè)仍處于培育壯大期，先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展勢頭仍不穩(wěn)固，產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力和核心競爭力有待提升。受國際市場需求疲弱、貿(mào)易摩擦加劇等因素影響，外貿(mào)出口下行壓力依然較大。同時，房市股市波動對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的影響較大。另一方面，上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的有利因素也在逐漸增多，目前全市財政、就業(yè)和消費(fèi)形勢較好，工業(yè)企業(yè)利潤、固定資產(chǎn)投資和工業(yè)品價格都有不同程度的改善，改革開放和結(jié)構(gòu)調(diào)整積極效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)。自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)取得重要進(jìn)展，形成了一批可復(fù)制、可推廣的制度創(chuàng)新成果，率先改革開放效應(yīng)顯現(xiàn)?？苿?chuàng)中心建設(shè)也將進(jìn)一步激發(fā)全社會創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力。

總體來看，2017年上海市信貸增長仍將面臨諸多約束。第一，過去幾年，中國的穩(wěn)健貨幣政策在操作中偏于寬松，金融杠桿率持續(xù)上升，中央已經(jīng)決定實(shí)施穩(wěn)健中性的貨幣政策，將更加強(qiáng)調(diào)貨幣信貸的松緊適度，更加強(qiáng)調(diào)信貸投放的穩(wěn)定性。第二，2016年信貸的快速增長主要源于個人住房貸款的大幅投放，考慮到目前市場需求已相對透支，加上政府堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策方向不變，預(yù)計樓市將趨于平穩(wěn)，個人住房貸款增量也將有所下降。第三，受產(chǎn)能過剩、需求不足等因素影響，目前企業(yè)的投資和融資意愿普遍不強(qiáng)，傾向于減少提款或轉(zhuǎn)向價格更低的直接融資。第四，地方債置換將繼續(xù)進(jìn)行，政府融資平臺項(xiàng)目將提前還款或減少提款，釋放的信貸規(guī)模難以全部轉(zhuǎn)化成貸款發(fā)放。同時，我們也應(yīng)看到促進(jìn)貸款增長的有利因素。在人民銀行貨幣政策引導(dǎo)下，貸款投放的結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，隨著市場利率的上升，部分企業(yè)有從其他高利率融資方式轉(zhuǎn)回貸款融資的跡象，有從海外融資轉(zhuǎn)回國內(nèi)融資的跡象。上海市的一些舊區(qū)改造項(xiàng)目、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目等融資需求有望加速釋放；推進(jìn)科創(chuàng)中心建設(shè)也令新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)相關(guān)貸款快速增長。綜合考慮各方因素，2017年全市信貸投放可能與2016年基本持平。

根據(jù)當(dāng)前的政策環(huán)境和經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行情況，2017年上海市各金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真做好以下各項(xiàng)工作：一是落實(shí)好穩(wěn)健中性的貨幣政策，切實(shí)做好各項(xiàng)調(diào)控工作。二是繼續(xù)做好房地產(chǎn)金融調(diào)控，落實(shí)好差別化住房信貸政策。三是落實(shí)好利率市場化改革各項(xiàng)措施。四是加強(qiáng)對上?？苿?chuàng)中心和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的金融支持。五是加強(qiáng)金融風(fēng)險研判和預(yù)警，切實(shí)防范化解金融風(fēng)險。