10
一、商業(yè)地產(chǎn)的定義 10
二、商業(yè)地產(chǎn)的分類 10
三、商業(yè)地產(chǎn)的模式 10

投資背景 11
一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程 11
二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 11
（一）外部驅(qū)動(dòng)因素分析 11
（二）內(nèi)部?jī)r(jià)值潛力分析 12
三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然性 13

房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 14
一、“國(guó)房景氣指數(shù)”分析 14
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析 15
（一）土地購(gòu)置與開發(fā)情況 15
（二）開發(fā)投資增長(zhǎng)分析 16
（三）開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源 17
（四）房屋施竣工面積統(tǒng)計(jì) 19
三、商品房銷售情況分析 20
（一）商品房銷售面積與銷售額 20
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況 21
四、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)分析 23
五、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型分析 24
六、我國(guó)房地產(chǎn)需求形勢(shì)分析 28
七、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)地位分析 31

 34
一、土地市場(chǎng)供應(yīng)情況分析 34
（一）土地成交情況分析 34
（二）成交土地變化趨勢(shì) 35
二、土地市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)分析 37
（一）土地價(jià)格增長(zhǎng)速度 37
（二）限購(gòu)對(duì)地價(jià)的影響 38

 40
一、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 40
二、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn) 41
三、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)控視野 42
四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)分析 42
五、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 45

 46
一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額分析 46
二、商業(yè)地產(chǎn)銷售面積分析 46
三、商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格分析 47
四、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格影響因素 48
五、零售地產(chǎn)投資交易規(guī)模 50
六、零售地產(chǎn)市場(chǎng)投資份額 50

 51
一、中國(guó)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 51
二、中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 53
三、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 54
四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)全面升級(jí) 56
五、各大城市商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 58

 60
一、零散銷售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 60
二、零散銷售、各自經(jīng)營(yíng) 60
三、整體出售、整體經(jīng)營(yíng) 60
四、整體出租、整體經(jīng)營(yíng) 61
五、零散出租、各自經(jīng)營(yíng) 61

 62
一、GDP統(tǒng)計(jì)分析 62
二、工業(yè)發(fā)展形勢(shì) 62
三、固定資產(chǎn)投資 63
四、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 64

 64
一、政策環(huán)境綜述 64
二、房地產(chǎn)政策 65
三、重要政策分析 66

 77
一、河南人口環(huán)境分析 77
二、居民收入水平分析 78
三、居民消費(fèi)價(jià)格分析 78
四、社會(huì)消費(fèi)品零售額 79
五、招商引資情況分析 80

 81
一、房地產(chǎn)投資分析 81
二、房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 81
三、商品房銷售情況 82
四、土地開發(fā)及購(gòu)置 82
五、二手房市場(chǎng)分析 82

 83
一、市場(chǎng)投資分析 83
二、市場(chǎng)供應(yīng)統(tǒng)計(jì) 84
三、市場(chǎng)成交統(tǒng)計(jì) 85
四、銷售價(jià)格分析 85
五、建設(shè)用地分析 86

 87
一、投資熱點(diǎn)分析 87
二、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析 88
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析 89
四、鄭州商業(yè)地產(chǎn)分析 91

 94
一、寫字樓市場(chǎng)開發(fā)條件 94
二、寫字樓投資技巧分析 95
三、寫字樓投資收益分析 96
（一）寫字樓盈利模式 96
（二）寫字樓投資成本 100
（三）寫字樓投資回報(bào)率 100
四、寫字樓投資建設(shè)規(guī)模 102
五、寫字樓營(yíng)銷手段分析 102

酒店市場(chǎng)投資開發(fā)研究 105
一、酒店市場(chǎng)開發(fā)模式 105
二、酒店行業(yè)盈利模式 106
（一）經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)盈利模式 106
（二）物業(yè)增值盈利模式 107
（三）資本營(yíng)運(yùn)盈利模式 108
（四）品牌創(chuàng)新盈利模式 109
（五）集團(tuán)建設(shè)盈利模式 110
三、酒店行業(yè)投資收益分析 111
（一）經(jīng)濟(jì)酒店投入產(chǎn)出 111
（二）經(jīng)濟(jì)酒店投資回報(bào) 112
（三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資價(jià)值 113
（四）酒店公寓投資回報(bào)模式 115
四、河南酒店市場(chǎng)投資情況 116

 117
一、購(gòu)物中心分類及業(yè)態(tài)組合 117
二、大型購(gòu)物中心開發(fā)分析 121
三、購(gòu)物中心投資收益分析 125
（一）盈利模式選擇 125
（二）投資成本構(gòu)成 126
（三）各業(yè)態(tài)租金 129
（四）投資回報(bào)率 130
四、購(gòu)物中心投資建設(shè)情況 132

 133
一、商鋪地產(chǎn)開發(fā)背景 133
二、商鋪地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 134
三、商業(yè)街投資收益分析 135
（一）商業(yè)街投資成本構(gòu)成 135
（二）商業(yè)街投資回報(bào)率 136
（三）商業(yè)街盈利模式分析 137
（四）商業(yè)街運(yùn)作成功策略 137
四、商鋪地產(chǎn)投資技巧分析 140
五、商鋪地產(chǎn)投資收益因素 143
六、產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資優(yōu)勢(shì) 144

 145
一、城市綜合體催生條件 145
二、城市綜合體景氣情況 146
三、城市綜合體開發(fā)分析 146
（一）城市綜合體開發(fā)背景 146
（二）城市綜合體開發(fā)優(yōu)勢(shì) 148
（三）城市綜合體開發(fā)標(biāo)準(zhǔn) 149
四、城市綜合體投資特征 150
五、城市綜合體投資收益 151
（一）盈利模式分析 151
（二）投資成本構(gòu)成 151
（三）投資回報(bào)率 152
六、城市綜合體投資規(guī)模 152

 153
一、目標(biāo)市場(chǎng)的選擇策略 153
（一）集中化進(jìn)入策略 153
（二）商品專業(yè)化策略 153
（三）市場(chǎng)專業(yè)化策略 153
（四）選擇性進(jìn)入策略 153
（五）市場(chǎng)全覆蓋策略 154
二、項(xiàng)目開發(fā)商圈分析法 154
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客戶定位 160
（一）商圈范圍界定 160
（二）消費(fèi)者定位 160
（三）商家定位 161
（四）投資者定位 161
四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 161
（一）業(yè)態(tài)分類與特點(diǎn) 161
（二）項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位 164
（三）業(yè)態(tài)的合理構(gòu)成 165
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目條件判斷 167

 170
一、商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的布局順序 170
二、商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的整體利益 170
三、商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律 172
四、配套設(shè)施的作用與投入 173
五、商鋪格局規(guī)劃分析 174

 176
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 176
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方式 177
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 178

 179
一、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者行為調(diào)查 179
二、銷售與經(jīng)營(yíng)的平衡分析 181
三、商業(yè)物業(yè)商鋪營(yíng)銷特性 181
四、商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣流程 183
五、商業(yè)物業(yè)常用銷售方式 186

 188
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商特點(diǎn) 188
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商對(duì)象 188
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商流程 190
四、商業(yè)地產(chǎn)招商現(xiàn)存問題 190
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策略 192
（一）項(xiàng)目招商通用策略 192
（二）購(gòu)物中心招商策略 196
（三）寫字樓的招商策略 199
（四）商業(yè)街的招商策略 204
（五）餐飲品牌招商策略 205

 207

 209
一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)散售盈利模式 209
（一）一般散售模式分析 209
（二）帶租約銷售模式分析 209
（三）帶回報(bào)銷售模式分析 210
（四）散售模式適用物業(yè) 210
（五）散售模式優(yōu)劣勢(shì) 211
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整售盈利模式 212
（一）整售模式操作方式 212
（二）整售模式主要特點(diǎn) 212
（三）整售模式適用物業(yè) 213
（四）整售模式優(yōu)劣勢(shì) 213

 213
一、完全自營(yíng)模式分析 213
（一）完全自營(yíng)模式資源要求 213
（二）完全自營(yíng)模式優(yōu)劣勢(shì)分析 215
二、自營(yíng)+經(jīng)營(yíng)貸模式分析 215
（一）模式操作方式 215
（二）模式資源要求 216
（三）模式優(yōu)劣勢(shì)分析 216
三、資本運(yùn)作模式分析 217
（一）資本運(yùn)作模式操作方式 217
（二）資本運(yùn)作模式優(yōu)劣勢(shì)分析 218

 218
一、混合運(yùn)作模式操作方式分析 218
二、混合運(yùn)作模式主要特點(diǎn)分析 218
三、混合運(yùn)作適用物業(yè)類型分析 218
四、混合運(yùn)作模式優(yōu)劣勢(shì)分析 219

 220
一、商業(yè)地產(chǎn)融資的意義 220
二、商業(yè)地產(chǎn)融資需求分析 220
三、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道分析 221
四、商業(yè)地產(chǎn)多元化融資流程 222
五、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資新平臺(tái) 224
（一）商業(yè)抵押擔(dān)保證券CMBS 224
（二）商業(yè)地產(chǎn)基金融資模式 226
六、河南商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資形勢(shì) 227

 228
一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資必要性 228
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式 230
三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資效果 233
四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資風(fēng)險(xiǎn) 236
（一）買殼上市的風(fēng)險(xiǎn) 236
（二）IPO形式的風(fēng)險(xiǎn) 236

 237
一、房地產(chǎn)信托融資模式分析 237
二、房地產(chǎn)信托融資模式優(yōu)劣勢(shì) 240
三、房地產(chǎn)信托融資運(yùn)作流程 241
四、房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式 244
五、房地產(chǎn)信托資金投資方式 244
六、房地產(chǎn)信托兌付情況分析 245

 246
一、商業(yè)地產(chǎn)的固有特性 246
（一）高收益高風(fēng)險(xiǎn)并存 246
（二）商業(yè)與地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合 246
（三）開發(fā)是基礎(chǔ)/運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵 246
（四）資金需求巨大 247
二、商業(yè)地產(chǎn)融資的現(xiàn)實(shí)困境 247
三、突破困境的六種有效途徑 248
四、商業(yè)地產(chǎn)融資基金待推廣 250

 250
一、商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 250
（一）開放商經(jīng)驗(yàn)不足 250
（二）同質(zhì)化/空置率高 251
（三）資金鏈壓力較大 251
二、商業(yè)地產(chǎn)投資策略 252
（一）商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)作 252
（二）各業(yè)態(tài)投資攻略 275
（三）投資注意事項(xiàng) 279

 283
一、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景展望 283
二、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 285
三、未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將向城市綜合體轉(zhuǎn)型 285
四、未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn) 286
五、未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展走向預(yù)測(cè) 287
六、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 289
（一）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模預(yù)測(cè) 289
（二）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售規(guī)模預(yù)測(cè) 289
（三）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售額預(yù)測(cè) 290

 291
一、河南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景展望 291
二、河南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 291

 295
一、商業(yè)地產(chǎn)投資的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 295
二、商業(yè)地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 295
三、商業(yè)地產(chǎn)管理人才緊缺風(fēng)險(xiǎn) 295
四、商業(yè)地產(chǎn)投資的流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn) 296

 296

 297

 297
一、河南商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資建議 297
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組策略建議 298
三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)海外市場(chǎng)運(yùn)作建議 299
四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)整合策略建議 300

 

 

圖表 1  中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段分析 11
圖表 2  2012-2013年中國(guó)月度房地產(chǎn)景氣指數(shù)統(tǒng)計(jì) 15
圖表 3  2005-2013年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積統(tǒng)計(jì) 16
圖表 4  2012-2013年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速變化趨勢(shì)圖 16
圖表 5  2006-2013年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成情況 17
圖表 6  2012-2013年中國(guó)房地產(chǎn)投資增速情況統(tǒng)計(jì) 17
圖表 7  2012-2013年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金統(tǒng)計(jì) 18
圖表 8  2012年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金累計(jì)構(gòu)成情況 18
圖表 9  2013年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金累計(jì)構(gòu)成情況 19
圖表 10  2005-2013年中國(guó)房屋施工面積統(tǒng)計(jì) 19
圖表 11  2005-2013年中國(guó)房屋竣工面積增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 20
圖表 12  2005-2013年中國(guó)按用途分商品房銷售面積統(tǒng)計(jì) 21
圖表 13  2005-2013年中國(guó)按用途分商品房銷售額統(tǒng)計(jì) 21
圖表 14  2012-2013年70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況 22
圖表 15  2012-2013年全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格及同環(huán)比漲幅 22
圖表 16  2013年房企銷售金額排行統(tǒng)計(jì)表 23
圖表 17  2012-2013年中國(guó)累計(jì)房地產(chǎn)土地購(gòu)置與待開發(fā)面積及增長(zhǎng)率趨勢(shì) 35
圖表 18  2009-2012年中國(guó)300個(gè)城市住宅和商辦用地成交面積 36
圖表 19  2012年各類城市住宅用地成交面積及同比增長(zhǎng)率 37
圖表 20  2011-2013年全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市土地價(jià)格環(huán)比增速 38
圖表 21  2012-2013年中國(guó)辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額統(tǒng)計(jì) 46
圖表 22  2012-2013年中國(guó)中國(guó)辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售情況統(tǒng)計(jì) 47
圖表 23  2006-2013年河南省生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)速度情況 62
圖表 24  2013年河南省規(guī)模以上工業(yè)增加值當(dāng)月和累計(jì)增速 63
圖表 25  2006-2013年河南省固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì) 63
圖表 26  2012-2013年河南省產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì) 64
圖表 27  商業(yè)地產(chǎn)主要法律法規(guī)統(tǒng)計(jì) 65
圖表 28  2012-2013年河南省人口數(shù)量及其構(gòu)成情況統(tǒng)計(jì) 77
圖表 29  2006-2013年河南省總?cè)丝诮y(tǒng)計(jì) 78
圖表 30  2006-2013年河南省城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民收入情況統(tǒng)計(jì) 78
圖表 31  2006-2013年河南省社會(huì)消費(fèi)品零售總額統(tǒng)計(jì) 79
圖表 32  2008-2013年河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資額統(tǒng)計(jì) 81
圖表 33  2008-2012年河南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建筑面積統(tǒng)計(jì) 81
圖表 34  2008-2013年河南省商品房銷售情況統(tǒng)計(jì) 82
圖表 35  2010-2012年河南省土地開發(fā)及購(gòu)置情況統(tǒng)計(jì) 82
圖表 36  2010-2012年河南省商業(yè)地產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì) 84
圖表 37  2010-2012年河南省辦公樓供應(yīng)情況統(tǒng)計(jì) 84
圖表 38  2010-2012年河南省商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供應(yīng)情況統(tǒng)計(jì) 84
圖表 39  2012年河南省商業(yè)及服務(wù)用房屋竣工面積與價(jià)值統(tǒng)計(jì) 84
圖表 40  2010-2012年河南省辦公樓銷售情況統(tǒng)計(jì) 85
圖表 41  2010-2012年河南省商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售情況統(tǒng)計(jì) 85
圖表 42  2010-2012年河南省辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì) 85
圖表 43  2013年河南省建設(shè)用地審批結(jié)果 86
圖表 44  寫字樓運(yùn)營(yíng)管理能力示意圖 94
圖表 45  寫字樓需求類型及因素 96
圖表 46  寫字樓需求投資者類型情況 97
圖表 47  寫字樓盈利模式整體示意圖 98
圖表 48  寫字樓盈利模式影響因素 98
圖表 49  寫字樓可持續(xù)盈利模式分析 99
圖表 50  寫字樓盈利案例研究 99
圖表 51  寫字樓運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用情況 100
圖表 52  2010-2012年河南省寫字樓投資建設(shè)規(guī)模統(tǒng)計(jì) 102
圖表 53  投資產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資品種的投資回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)比較分析 114
圖表 54  2011-2013年河南省星級(jí)酒店數(shù)量統(tǒng)計(jì) 116
圖表 55  2013年河南省星級(jí)酒店結(jié)構(gòu)圖 117
圖表 56  購(gòu)物中心分類 118
圖表 57  目前中國(guó)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成比例 119
圖表 58  購(gòu)物中心品牌綜合情況 120
圖表 59  購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)連鎖程度對(duì)比 120
圖表 60  河南購(gòu)物中心業(yè)態(tài)布局特征 126
圖表 61  購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)的單店面積與租金的關(guān)系 130
圖表 62  鄭州市購(gòu)物中心主力店分布圖 133
圖表 63  城市購(gòu)物中心商業(yè)業(yè)態(tài)組合 166
圖表 64  地區(qū)購(gòu)物中心商業(yè)業(yè)態(tài)組合 166
圖表 65  Lifestyle Center商業(yè)業(yè)態(tài)組合 167
圖表 66  商業(yè)地產(chǎn)散售模式優(yōu)缺點(diǎn)情況 212
圖表 67  私募基金的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) 227
圖表 68  IPO的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) 227
圖表 69  房地產(chǎn)信托融資運(yùn)作流程 242
圖表 70  2012年房地產(chǎn)信托投資方式占比 245
圖表 71  2012年房地產(chǎn)信托已經(jīng)進(jìn)入兌付高峰期 245
圖表 72  中國(guó)城鎮(zhèn)化帶來(lái)的剛性與改善需求 290