二、一些前期進(jìn)入的房企，已經(jīng)在考慮如何撤退

哪里的收益率高，資本就會(huì)流向哪里。隨著三四線(xiàn)火爆，像旭輝、龍湖這些極少踏足三四線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)業(yè)也開(kāi)始到三四線(xiàn)拿地……

這其實(shí)也很正常，因?yàn)橐欢€(xiàn)拿地難、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、還限價(jià)，為了規(guī)模擴(kuò)張，必須要布局三四線(xiàn)城市，而且，由于后者可以快周轉(zhuǎn)，當(dāng)前市場(chǎng)下，三四線(xiàn)的資金回報(bào)率并不會(huì)比一二線(xiàn)低。

比如，在上海拿一塊地的樓面價(jià)是7萬(wàn)，賣(mài)10萬(wàn)，杠桿比是7:10；而三線(xiàn)拿一塊地的樓面價(jià)是1500，賣(mài)1萬(wàn)，杠桿是1.5:10，資金周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)率高下立現(xiàn)。

不過(guò)，一些較早進(jìn)入三四線(xiàn)城市的房企，卻已經(jīng)感到有點(diǎn)害怕，正在有序撤離。

一百?gòu)?qiáng)房企總裁告訴明年君，他們?cè)缭谌ツ耆木€(xiàn)市場(chǎng)低迷之際就提前進(jìn)入了，比如浙江德清，當(dāng)時(shí)政府推地幾乎沒(méi)人買(mǎi)，他們以不到2000/平米（樓面價(jià)）的價(jià)格拿下，目前能賣(mài)13000/平米；略差一點(diǎn)，當(dāng)時(shí)拿地樓面價(jià)3000/平米，現(xiàn)在也能賣(mài)到16000/平米……讓人既感到興奮但也隱隱擔(dān)憂(yōu)甚至害怕。

該老總認(rèn)為，公司進(jìn)入的不少浙江三四線(xiàn)城市，這一波行情主要來(lái)自于兩個(gè)群體，一是拆遷戶(hù)（有些地方占40%以上），二是周邊城市外溢出來(lái)的投資客，真正的剛需購(gòu)房群體占比較小，距離一二線(xiàn)越遠(yuǎn)的三四線(xiàn)越是如此。這類(lèi)需求只是“一錘子買(mǎi)賣(mài)”，這一波收割完，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間都不會(huì)再有。

類(lèi)似嵊州這樣的城市，當(dāng)前供應(yīng)量暴增，而這些地方的市場(chǎng)容量是有限的。因此，該老總認(rèn)為，這些城市都是機(jī)會(huì)型的。作為開(kāi)發(fā)商，要像狼一樣，看準(zhǔn)了機(jī)會(huì)，去叼幾塊肉，要趕緊回來(lái)，否則一旦市場(chǎng)下行，至少要陷在里面三四年動(dòng)彈不得。

對(duì)此，該開(kāi)發(fā)商采取的策略是快周轉(zhuǎn)，加快推盤(pán)，回籠資金，并于今年下半年收縮三四線(xiàn)的布局，加大二線(xiàn)的布局。