2017三四線城市房地產(chǎn)市場分析報告：購房杠桿飆升至74% 房企開始撤退
來源：明源地產(chǎn)研究院 發(fā)布日期：2017-08-09 11:27
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三四線的購房杠桿

已經(jīng)飆升至74%

政策風(fēng)險若隱若現(xiàn)

過去，三四線庫存巨大。早在2012年，中指院的一次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分三四線庫存消化時間在6年以上，比如營口、南通、煙臺、佛山等地！

不過，隨著這波行情起來，配合國人“買漲不買跌”的心理，即便像唐山這類城市爛尾多年的樓盤都迅速賣光光。

可是，在收入沒有顯著增加的情況下，如此暴漲的價格下還有這么大的成交量，必然意味著購房杠桿的急劇飆升。

三四線城市購房者的錢是怎么來的呢？興業(yè)證券調(diào)研證明3.47萬億是貨幣加的杠桿，只有1.25萬億是老百姓自己掏腰包，杠桿比例是74%。除了 0.56 萬億貨幣化安置的補(bǔ)貼，剩下3.04 萬億是老百姓以后要自己慢慢還的。值得注意的是，這里的三四線是指除去 30 個核心城市之外的全國數(shù)據(jù)，環(huán)一二線的杠桿比例只會更高，因?yàn)槠渌胤降馁彿空撸瑒傂韬透纳频木佣?，而環(huán)一二線的三四線城市，投資客比例要高得多。

三四線居民 2016購房資金來源分拆（億元）

數(shù)據(jù)來源：wind、興業(yè)證券研究所

即便將二手房交易（占比約15%）的因素考慮進(jìn)去，依然有 3.47 萬億是貨幣加的杠桿，杠桿比例為 62% ，并不比一二線的資金杠桿率低。

來源：Wind資訊、明源地產(chǎn)研究院

杠桿之所以會這么高是因?yàn)樘康娜木€居民用了較低的首付比例，興業(yè)證券估算三四線接近20%購房者低于三成首付，這些購房者的違約率大幅度高于首付比例高的購房者，關(guān)于這點(diǎn)，稍微對美國次貸危機(jī)有點(diǎn)了解的人都不會陌生，這里不再贅述。

一二線城市的房子，金融屬性是很強(qiáng)的，這意味著很容易變現(xiàn)，而三四線的要變現(xiàn)卻要難得多。帶來的結(jié)果就是，雖然去了庫存，但是金融杠桿的風(fēng)險卻加大了。

控制系統(tǒng)性金融風(fēng)險，是當(dāng)下管理層十分重視的事情。

這就不排除這些城市會限購，事實(shí)上已經(jīng)有不少城市早就這么干了。對于房企來說這比一二線的限購限貸限賣和限價更為可怕。

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