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核心城市的拉動(dòng)力不同

環(huán)一二線的三四線

并不都能大口吃肉

三四線可以分為兩類：城市群周邊的三四線城市和其他的三四線城市。明源君本文中討論的都是前者。

一些觀點(diǎn)認(rèn)為，三四線去庫(kù)存需要2年左右的時(shí)間，依據(jù)是，根據(jù)棚戶區(qū)存量和樓市庫(kù)存分析，棚改貨幣化大概還要2年時(shí)間完成。加上未來(lái)政府的首要任務(wù)是防止金融風(fēng)險(xiǎn)，而防止金融風(fēng)險(xiǎn)約等于三四線城市房?jī)r(jià)不允許出現(xiàn)大跌。

因此，結(jié)論就是環(huán)一二線城市的三四線城市還有得玩，還會(huì)繼續(xù)上漲！對(duì)此，明源君不敢輕易認(rèn)同。

首先，長(zhǎng)期內(nèi)沒(méi)問(wèn)題，不代表短期沒(méi)問(wèn)題，燕郊就是最好的代表。

顯而易見(jiàn)，環(huán)一二線城市的三四線城市房?jī)r(jià)主要是由外部購(gòu)房者決定的。購(gòu)買(mǎi)者大多來(lái)自北上廣深，以及南京、蘇州等高房?jī)r(jià)城市，或買(mǎi)不起或買(mǎi)不到（名額限制），需求就外溢到了周邊的三四線城市。

例如江蘇句容，受南京調(diào)控后“外溢”及首條跨市地鐵S6線（寧句城際）影響，句容樓市從去年10月開(kāi)始“量?jī)r(jià)齊升”，全年商品住宅銷售面積是2015年的3倍以上。而購(gòu)房者中南京人占90%以上！

這類三四線城市中長(zhǎng)期確實(shí)向好，因?yàn)槌鞘械陌l(fā)展趨勢(shì)是人口向大城市及其周邊集中，需求是長(zhǎng)期存在的。

不過(guò)，這卻是正確的廢話。原因顯而易見(jiàn)，約翰·梅納德·凱恩斯說(shuō)：“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看我們都已死去”。對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，如果拿錯(cuò)一塊地，就有可能陷入萬(wàn)劫不復(fù)的深淵，還談何長(zhǎng)遠(yuǎn)。

但短期的話，一旦樓市加碼，有效需求在短時(shí)間內(nèi)就會(huì)迅速斷檔，即便大幅降價(jià)也根本找不到購(gòu)房者接手。

最有代表意義的城市莫過(guò)于京東的燕郊。自2015年8月通州成為北京城市副中心之后，燕郊房?jī)r(jià)便一路上漲，去年，燕郊不少樓盤(pán)直接從2/平米漲至4萬(wàn)/平米！今年3月，廊坊出臺(tái)限購(gòu)令，每平米價(jià)格應(yīng)聲下跌5000。此后，限購(gòu)繼續(xù)加碼，目前一些熱點(diǎn)樓盤(pán)的二手房成交均價(jià)已下跌1萬(wàn)/平米。

其次，開(kāi)發(fā)商環(huán)一二線的輻射半徑不斷增大，并不一定都能吸引人口。

人口是決定中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵因素，因而三四線城市化的首要條件是人口的集聚。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，人口向大中城市群集中是普遍規(guī)律。

環(huán)一二線城市的三四線有一定的優(yōu)勢(shì)，比如家住昆山的人，到上海工作，可能比家住浦東的人還更方便，但購(gòu)房的價(jià)格卻便宜太多，因此，導(dǎo)致大量的工薪階層（當(dāng)然也有很多投資客）跑到昆山去買(mǎi)房。

隨之而來(lái)的是，相應(yīng)的區(qū)域拿地也競(jìng)爭(zhēng)激烈。因此，之前拿地要靠近核心城市（比如上海）30~50公里，現(xiàn)在100公里也敢拿了。

這些城市，一來(lái)不適合承接核心城市的產(chǎn)業(yè)，即便有人去也是養(yǎng)老為主的人群，比如浙江湖州。目前，距離上海較遠(yuǎn)的南通、嘉興的購(gòu)房者投資占多數(shù)，而泰昌、嘉善的購(gòu)房者則自住的多。

最后是產(chǎn)業(yè)。不同核心城市，對(duì)周邊城市的帶動(dòng)作用是不一樣的。

一個(gè)城市的房地產(chǎn)要持續(xù)向上發(fā)展的話，離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)的支撐。一般而言，環(huán)一二線的三四線城市將承載前者的部分產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是主動(dòng)還是被動(dòng)。比如華為將很多業(yè)務(wù)從深圳搬到了東莞松山湖。

不過(guò)，不同的核心城市對(duì)周邊的拉動(dòng)程度也是不一樣的。比如坊間就一直傳言：北京窮了周邊，上海富了周邊。

城市數(shù)據(jù)團(tuán)以GDP總量和人均GDP來(lái)衡量城市的貧富程度，考察了環(huán)北京城市與長(zhǎng)三角城市群（含直轄市和地級(jí)市，同為41個(gè)城市）。

注：GDP總量指數(shù)是每個(gè)城市的GDP總量與首位城市的比值(2015年)。例如蘇州的GDP總量是上海的56%。

注：人均GDP指數(shù)是每個(gè)城市的人均GDP與首位城市的比值(2015年)。例如天津的人均GDP是北京的1.09倍。

顯然，驗(yàn)證的結(jié)果是：“北京周邊窮鄰居，上海周邊富親戚”基本是事實(shí)。這也是為何燕郊的房子現(xiàn)在降價(jià)也不好賣(mài)的原因之一。

而且，目前不少企業(yè)是迫于成本壓力（房?jī)r(jià)是很大的一個(gè)因素），才從一二線城市遷到周邊的三四線，而如今三四線城市的產(chǎn)業(yè)還沒(méi)起來(lái)，房?jī)r(jià)卻飆上去了，又沒(méi)有產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)，如何承接一二線的產(chǎn)業(yè)，值得深思。