天津區(qū)域房地產(chǎn)金融季度跟蹤研究報告（2013年第一季度）

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正文目錄 2
圖表目錄 6
第一章   2013年一季度全國房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展趨勢分析 10
一、一季度全國經(jīng)濟發(fā)展情況 10
（一）工業(yè)生產(chǎn)增速總體平穩(wěn)，企業(yè)利潤恢復(fù)性增長 10
（二）固定資產(chǎn)投資較快增長，房地產(chǎn)銷售大幅增加 11
（三）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢較好，畜牧業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長 12
（四）市場銷售穩(wěn)定增長，餐飲銷售增速有所回落 12
（五）進出口增速回升，貿(mào)易順差增加 13
（六）居民消費價格漲幅回落，工業(yè)生產(chǎn)者價格同比下降 13
（七）居民收入繼續(xù)增長，農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn) 14
（八）貨幣供應(yīng)量穩(wěn)定增長，新增貸款同比多增 14
二、一季度全國信貸金融環(huán)境分析 14
（一）M2首超百億，預(yù)期全年通脹壓力大 14
（二）一季度信貸需求旺盛 16
三、一季度全國房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀 16
四、土地市場結(jié)構(gòu)分化趨勢明顯 22
（一）地方政府把城鎮(zhèn)化當(dāng)救星，2013年土地供給或增加 22
（二）土地市場結(jié)構(gòu)分化趨勢明顯 24
五、全國70個大中城市房價上漲情況分析 28
（一）新建商品住宅：超7成城市房價環(huán)比上漲 29
（二）二手住宅：價格上漲城市進一步增加 31
六、新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型 32
（一）國務(wù)院稱抓緊制定城鎮(zhèn)化中長期發(fā)展規(guī)劃，城鎮(zhèn)化核心問題梳理 32
（二）新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型給銀行帶來的機遇和挑戰(zhàn) 35
第二章  2013年一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險分析 40
一、樓市政策風(fēng)險分析 40
（一）政府工作報告再提調(diào)控，十年九調(diào)房價愈高 40
（二）國務(wù)院擬建社會誠信平臺，不動產(chǎn)將統(tǒng)一登記 45
（三）多地進行房產(chǎn)稅前期準備，開征時點仍未定 47
（四）調(diào)控組合拳為市場降溫，二季度樓市成交有望回落 50
二、樓市區(qū)域風(fēng)險分析 53
（一）一線城市被指供求關(guān)系惡化 53
（二）宅地供應(yīng)計劃差別化，房企慎入三四線城市 58
（三）零售商進軍商業(yè)地產(chǎn)難言坦途 60
三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析 62
（一）一季度房地產(chǎn)貸款同比增長16.34% 62
（二）3月房地產(chǎn)信托再居榜首，信托轉(zhuǎn)型迫在眉睫 67
第三章  2013年一季度房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況分析 72
一、全國房地產(chǎn)企業(yè)季度監(jiān)測 72
（一）一季度龍頭房企業(yè)績?nèi)€飄紅 72
（二）強者愈強，行業(yè)集中度明顯提升 74
（三）龍頭房企2013年銷售目標現(xiàn)分化，持續(xù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 74
（四）標桿房企紛紛亮出商業(yè)地產(chǎn)路線圖 77
（五）龍頭房企拿地態(tài)度現(xiàn)分歧 80
二、天津區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)季度動態(tài) 83
（一）知名房企搶灘天津樓市，本土企業(yè)競爭中求發(fā)展 83
（二）因出售天津天瀟項目，津濱發(fā)展2012年扭虧為盈 84
第四章 2013年1季度天津房地產(chǎn)市場運行情況 84
一、一季度天津市宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 84
（一）主要商貿(mào)指標均實現(xiàn)兩位數(shù)增長 84
（二）社零額實際增速好于去年同期 84
（三）商貿(mào)經(jīng)濟對服務(wù)業(yè)發(fā)展貢獻突出 84
（四）各類型消費需求發(fā)展勢頭良好 85
（五）重點企業(yè)拉動作用明顯 85
（六）區(qū)縣發(fā)展對天津市貢獻突出 85
（七）高檔消費受到明顯抑制，普通消費增勢較好 85
二、一季度天津地產(chǎn)行業(yè)政策解讀 85
（一）天津國五條細則出臺，二套房首付及利率"適時提高" 85
（二）天津國土局:開發(fā)企業(yè)可預(yù)申請用地，鼓勵境外企業(yè)競買 87
（三）房屋維修資金退款程序簡化，受理申請7個工作日內(nèi)便可退還 87
三、2013年1季度天津房地產(chǎn)市場供給情況分析 89
（一）天津房地產(chǎn)完成投資情況分析 89
（二）天津房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)分析 90
四、2013年1季度天津房地產(chǎn)市場需求情況分析 92
（一）天津新建房屋銷售面積分析 92
（二）天津新建房屋銷售額分析 94
五、2013年1季度天津房地產(chǎn)市場價格變化情況分析 96
第五章 2013年1季度天津房地產(chǎn)細分市場分析 99
一、2013年天津土地市場分析 99
（一）土地市場長期供需分析 99
（二）土地市場短期供需分析 102
二、2013年1季度天津住宅市場分析 103
（一）天津住宅長期供需分析 103
（二）天津住宅短期供需分析 107
三、2013年1季度天津辦公樓市場分析 109
（一）天津辦公樓長期供需分析 109
（二）天津辦公樓短期供需分析 113
四、2013年1季度天津商業(yè)營業(yè)用房市場分析 115
（一）天津商業(yè)營業(yè)用房長期供需分析 115
（二）天津商業(yè)營業(yè)用房短期供需分析 120
第六章 2013年1季度天津房地產(chǎn)投資資金籌措情況分析 123
一、2013年1季度天津房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況分析 123
二、2013年1季度天津房地產(chǎn)開發(fā)到位資金來源分析 124
三、2013年1季度天津房地產(chǎn)開發(fā)到位資金充裕程度分析 125
第七章  2013年一季度天津市房地產(chǎn)行業(yè)授信機會與風(fēng)險分析 127
一、天津市房地產(chǎn)行業(yè)金融動態(tài) 127
（一）國開行天津分行牽頭組建銀團支持保障房建設(shè) 127
（二）二手房二套房貸款天津市銀行政策沒變 127
二、天津市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)險 127
（一）天津響螺灣眾房企項目封盤停工 127
（二）天津?qū)懽謽鞘袌龉┣竺艽螅瑸I海新區(qū)宛如“空城” 128
三、天津市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與授信機會分析 129
（一）2013年一季度天津市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況 129
（二）天津五大交通樞紐成形，沿線地塊增值提速 129
（三）天津市房地產(chǎn)行業(yè)授信機會分析 130
 
圖表目錄
圖表 1：2007年-2013年一季度GDP增長情況 10
圖表 2：2011年-2013年3月CPI指數(shù)變化情況 13
圖表 3：2010年-2013年一季度貨幣供給量 15
圖表 4：2013年一季度房地產(chǎn)行業(yè)政策一覽 16
圖表 5：新“國五條”主要內(nèi)容 19
圖表6：“國五條”實施細則重點內(nèi)容一覽 20
圖表7：個人售房所得稅征收的三種主要方式 21
圖表8：2009年-2012年北京土地出讓金情況(單位：億元) 22
圖表9：2012年全國300城市成交住宅用地樓面地價前十位排行情況 24
圖表10：2012年房企合作拿地情況 25
圖表11：2012年十大重點城市住宅用地溢價水平變化情況 27
圖表12：70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比變動情況 29
圖表13：70個大中城市新建商品住宅價格同比變動情況 30
圖表14：70個大中城市新建商品住宅價格平均變動情況 30
圖表15：70個大中城市二手住宅價格環(huán)比變動情況 31
圖表16：70個大中城市二手住宅價格同比變動情況 32
圖表17：城鎮(zhèn)化核心問題 34
圖表18：《全國促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃綱要(2011-2020年)》要點 34
圖表19：城鎮(zhèn)化給商業(yè)銀行帶來的機遇 36
圖表20：各大銀行城鎮(zhèn)化信貸支持措施 37
圖表21：銀行城鎮(zhèn)化信貸授信建議 38
圖表22：十年九次調(diào)控樓市 41
圖表23：樓市調(diào)控四個階段 41
圖表24：2003-2012年北京及全國商品房銷售均價（單位：元/平方米） 43
圖表25：不動產(chǎn)登記范圍、機構(gòu)和法律體系 46
圖表26：各地房產(chǎn)稅準備工作一覽 48
圖表27：上海、重慶房產(chǎn)稅重點一覽 49
圖表28：2013年一線城市銷售面積情況 51
圖表29：房地產(chǎn)調(diào)控組合拳 52
圖表30：2005年-2012年全國房企土地購置面積（單位：萬平方米） 53
圖表31：2005年-2012年全國商品房新開工、竣工、銷售面積（單位：萬平方米） 54
圖表32：2005年-2012年全國商品房、住宅投資額及銷售額情況（單位：萬元） 55
圖表33：2007年-2013年北京商品住宅存量情況（單位：套） 56
圖表34：2007年-2013年北京商品住宅供給及銷售情況（單位：套） 57
圖表35：2011-2013年土地供應(yīng)計劃（單位：萬公頃） 58
圖表36：部分省市2013年住宅用地供地計劃（單位：公頃） 59
圖表37：零售企業(yè)涉足商業(yè)地產(chǎn) 60
圖表38：我國一二線城市購物中心空置率情況 61
圖表39：金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額、增量及增速情況（單位：萬億元 %） 63
圖表40：金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額增速及增量占比情況 63
圖表41：金融機構(gòu)地產(chǎn)、房產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長情況 64
圖表42：金融機構(gòu)保障房開發(fā)貸款余額增速及增量占比情況 65
圖表43：金融機構(gòu)個人住房貸款余額及同比增長情況（單位：萬億） 66
圖表44：2013年3月信托資金投資領(lǐng)域（單位：億元） 67
圖表45：月度房地產(chǎn)信托成立產(chǎn)品的平均收益率及期限（單位：年） 68
圖表46：近期宏觀政策對房地產(chǎn)信托的影響 69
圖表47：2012年暴露產(chǎn)品兌付風(fēng)險的主要信托公司 71
圖表48：2013年一季度TOP10房企銷售金額情況（單位：億元） 72
圖表49：2013年一季度TOP10房企銷售金額情況（單位：億元） 73
圖表50：2013年一季度房企TOP10市場份額和銷售面積情況 74
圖表51：部分房企2012-2013年銷售目標對比（單位：億元） 75
圖表52：部分房企2013年產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整情況 76
圖表53：房企多元化轉(zhuǎn)型 78
圖表54：萬科保利拿地情況及策略分析 81
圖表55：2011年2季度-2013年1季度天津房地產(chǎn)投資完成情況 89
圖表56：2011年2季度-2013年1季度天津房地產(chǎn)投資額增長情況 89
圖表57：2011年2季度-2013年1季度天津與全國房地產(chǎn)投資增速對比 90
圖表58：2011年2季度-2013年1季度天津房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 90
圖表59：2011年2季度-2013年1季度天津各季度房地產(chǎn)投資及住宅投資情況 91
圖表60：2011年2季度-2013年1季度天津房地產(chǎn)投資與住宅投資增長情況 91
圖表61：2011年2季度-2013年1季度天津各類新建房屋累計銷售面積情況 92
圖表62：2011年2季度-2013年1季度天津房屋銷售面積情況 93
圖表63：2011年2季度-2013年1季度天津房屋銷售面積增長情況 93
圖表64：2011年2季度-2013年1季度天津各類新建房屋累計銷售額情況 94
圖表65：2011年2季度-2013年1季度天津各類新建房屋銷售額情況 95
圖表66：2011年2季度-2013年1季度天津各類新建房屋銷售額增速趨勢 95
圖表67：2011年2季度-2013年1季度天津各類新建房屋銷售價格增長情況 96
圖表68：2011年2季度-2013年1季度天津各類新建房屋累計銷售均價趨勢 97
圖表69：2011年2季度-2013年1季度天津各類新建房屋銷售價格增速變化 97
圖表70：2006年-2013年天津土地購置與開發(fā)狀況 99
圖表71：2006年-2013年3月天津土地購置與開發(fā)情況 99
圖表72：2006年-2013年3月天津土地購置與開發(fā)增長情況 100
圖表73：2006年-2013年3月天津土地購置及增長情況 101
圖表74：2006年-2013年1季度天津土地購置與開發(fā)狀況 101
圖表75：2006-2013年1季度天津土地購置與土地開發(fā)情況 101
圖表76：2011年2季度-2013年1季度土地購置面積與增速情況 102
圖表77：2011年2季度-2013年1季度天津土地購置與土地開發(fā)情況 102
圖表78：2011-2013年各季度天津住宅竣工、新開工和銷售面積概況 103
圖表79：2006年-2013年各季度天津住宅新開工、竣工及銷售面積變化趨勢 104
圖表80：2006年-2013年各季度天津住宅新開工、竣工和銷售面積同比增長情況 104
圖表81：2006年-2013年各年1季度天津省住宅竣工及銷售情況 106
圖表82：2006年-2013年1季度天津住宅銷售與竣工情況對比 106
圖表83：2006年-2013年1季度天津住宅銷售與竣工面積增速 107
圖表84：2011年-2013年各季度天津住宅竣工及銷售情況 107
圖表85：2011年-2013年1季度天津住宅竣工與銷售面積季度分析 108
圖表86：2006-2013年各季度天津辦公樓竣工、新開工和銷售面積概況 109
圖表87：2006年-2013年1季度天津辦公樓新開工、竣工及銷售面積變化趨勢 109
圖表88：2006年-2013年各季度天津辦公樓新開工、竣工和銷售面積同比增長情況 110
圖表89：2006-2013年1季度天津辦公樓竣工及銷售情況 111
圖表90：2006年-2013年各年1季度天津辦公樓銷售與竣工情況對比 111
圖表91：2006年-2013年各年1季度天津辦公樓銷售與竣工增長情況 112
圖表92：2011年-2013年各季度天津辦公樓竣工及銷售情況 113
圖表93：2011年-2013年1季度天津辦公樓竣工與銷售面積情況 113
圖表94：2011年-2013年1季度天津辦公樓竣工與銷售面積增長情況 114
圖表95：2006-2013年各季度2013商業(yè)營業(yè)用房竣工、新開工和銷售面積概況 115
圖表96：2006年-2013年1季度天津商業(yè)營業(yè)用房竣工及銷售面積變化趨勢 116
圖表97：2006年-2013年各季度天津商業(yè)營業(yè)用房新開工、竣工和銷售面積增長情況 116
圖表98：2006年-2013年1季度天津商業(yè)營業(yè)用房竣工及銷售情況 118
圖表99：2006年-2013年各年1季度天津商業(yè)營業(yè)用房銷售與竣工情況對比 118
圖表100：2006年-2013年各年1季度天津商業(yè)營業(yè)用房銷售與竣工增長情況 119
圖表101：2011年-2013年各季度天津商業(yè)營業(yè)用房竣工及銷售情況 120
圖表102：2011年-2013年1季度天津商業(yè)營業(yè)用房竣工與銷售面積情況對比 121
圖表103：2011年-2013年1季度天津商業(yè)營業(yè)用房竣工與銷售面積增長情況 121
圖表104：2011年2季度-2013年1季度天津與全國到位資金對比 123
圖表105：圖表 56：2011年2季度-2013年1季度天津與全國到位資金增長情況 123
圖表106：2012年1季度與2013年1季度天津房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 124
圖表107：2013年1季度天津資金來源構(gòu)成 124
圖表108：2011年2季度-2013年1季度天津到位資金與全國到位資金概況 125
圖表109：2011年2季度-2013年1季度天津資金充裕指數(shù)與全國對比 126

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